권일 닥터아파트 리서치팀 팀장은 “은마아파트가 재건축된 이후에는 인근 도곡동과 대치동을 아울러 봤을 때 단연 으뜸의 아파트가 될 것이다”며 “특히 초고층으로 건립이 예정된 만큼 주변 아파트에 비해 더욱 높은 가격이 형성될 것으로 본다”고 말했다.

김광석 리얼투데이 센터장 또한 “은마에 대한 수요자들의 기대는 예나 지금이나 꾸준하다”며 “여기에는 타 지역에 없는 학원특수가 끼어있기 때문이다”고 말했다. 이어 “은마에 견주어 최근 재건축되고 있는 대치동 청실아파트가 있지만 청실에 비해 용적률이나 층수 등 사업요건이 좋아진다면 한층 높은 가격을 보일 것이다”고 전망했다.

은마아파트 재건축과 비교할 수 있는 대상아파트는 앞서 언급됐던 삼성물산이 시공 중인 청실아파트재건축이 있으며, 서초 반포동에 래미안퍼스티지가 있다.

다만, 래미안의 경우 학군수요는 대동소이하지만 명문학원이라는 특수가 없어 은마아파트 재건축이 이 보다는 다소 높은 가격지표를 나타낼 것으로 보인다.

은마아파트는 재건축사업에 세대면적을 2(60㎡이하) : 4(60~85㎡이하) : 4(85㎡이상) 비율로 건립될 확률이 높다. 정부에서는 6:4의 비율을 제시하고 있지만, 서울시는 소형아파트의 비율을 높이기 위해 조례로 달리 정하고 있다.

이런 관점으로 재건축 후 예상 면적별 3.3㎡당 가격과 시세를 조사한 결과 82.57㎡(약 26평형)의 3.3㎡당 가격은 3천900만원이 나왔으며, 예상가는 10억1천400만원으로 분석됐다.

117.61㎡(35평형)의 경우 3.3㎡당 4천599만원이며, 예상가격은 15억6천300만원 정도다.

현재 은마아파트의 112㎡와 유사한 면적이며, 이 때 예상되는 추가부담금은 약 5천여만원이 될 것이라는 게 추진위원회측 설명이지만 청실아파트 재건축 사례를 들어볼 때, 이 보다는 약 1억원가량 더 높을 수 있다는 게 부동산 전문가들의 견해다.

이런 가정 하에 112㎡를 현 시점에서 매입(9억2천500만원)하여 117.61㎡(15억6천300만원)를 분양받는다면, 추가부담금 1억5천여만원을 제외하고도 약 4억여원의 차익이 발생한다는 것을 알 수 있다.
특이점으로는 면적이 클수록 시세는 높아지지만 3.3㎡당 가격은 오히려 낮아진다는 것이다.

1990년대 초까지만 해도 강남의 학원가라 하면 압구정동을 가리켰다.

하지만 압구정 일대에 로데오거리가 들어서면서 패션의 거리, 유흥의 거리로 변모했고, 사람이 몰리면서 자연스레 임대료가 상승해, 유명 대형학원 몇몇이 대치동으로 자리를 옮기게 됐다.

이로 인해 98년부터 대치동에 대형학원의 인기강사가 독립하여 세운 보습학원 중심으로 본격적인 학원타운이 조성되기 시작했다.

당시 대치동은 은마아파트를 비롯해 선경, 우성, 미도, 청실아파트 등이 있을 뿐 주변의 도로는 포장도 채 되지 않았을 정도로 열악한 곳이었다.

대치동이 본격적으로 학원1번지로 부상하게 된 계기는 1994년 수능(수학능력시험)이 도입되면서부터다.

이전까지의 ‘학력고사’가 전 과목 암기 중심의 시험이라는 문제점이 제기되면서 사고력을 측정하는 평가방식인 지금의 수능으로 입시제도가 변하게 된 것이다. 지방학생이 대치동으로 학원 유학을 오기시작한 때도 이 즈음이다.

은마아파트 거주자 중 외지인이 차지하는 비율이 절반이 넘는 것은 입시제도의 변화와 멀지 않다.
반면, 과다한 사교육이 사회적 큰 논란거리로 부상하면서 국제중학교, 자율형사립고, 특수목적고등학교(특목고) 등이 제도화되기 시작했고, 여기에 방송을 통한 EBS강의와 인터넷 강의(인강)의 수준이 크게 높아지면서 대치동 학원가의 인기는 예전과 같지 않은 것은 분명하다.

은마아파트가 어느 정도까지 수요층을 만족시킬지는 향후의 주택시장의 변화와 입시제도의 변화에 따라 달라질 것이다.