유 재 관
동양법무사합동사무소 대표법무사
Q : 재건축조합은 도정법 제46조에 따라 조합원들에게 분양신청종료일을 정하여 분양신청공고를 하였는데, B는 위 분양신청종료일까지 분양신청을 하지 않았다.
이때 A재건축조합은 B에 대하여 매도청구를 하면서 분양신청기간 종료일까지의 총 정비사업비에서 전체 조합원의 자산평가금액 대비 B의 자산평가금액의 비율을 곱한 금액(정비사업비 채권)을 자동채권으로 하여 B소유 부동산의 매매대금채권과 상계가 가능할까?
1. 정비사업비의 납부의무
도정법 제60조 제1항은 “정비사업비는 도정법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다”고 규정하고 있다 또 같은 법 제61조 제1항은 “사업시행자는 토지등소유자로부터 위 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다”, 같은 조 제3항은 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 부과금 등의 부과·징수에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다”고 규정하고 있다.
한편 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등으로 도정법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다.
따라서 이후 조합에 대한 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무 등도 면한다는 것이 대법원의 일관된 입장이다.
또한, 대법원은 “도시정비법상 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서, 이들에서 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다”라고 판시한바 있다.
2. 정비사업비의 공제 및 소급적용 여부
위 규정 및 법리를 종합하여 보면, 조합원이 도정법 제47조 등의 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 도정법 제61조에 따른 경비 부과는 불가능하고, 또한 A조합의 정관은 조합원이 사업비 등의 비용납부의무를 부담한다고 규정하고 있으나 이 규정이 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자에게 적용된다고 볼만한 근거가 되지 못한다.
따라서 현금청산대상자가 현금청산사유가 발생하기 전에 발생한 경비로 인하여 얻은 이익 또는 비용 중 일정 부분을 조합원 지위 상실시 반환하여야 함을 정관이나 결의 또는 당사자의 약정 등으로 미리 규정해 둔 경우 등에 한하여 도정법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 봄이 타당할 것이다.
또한 도정법 제24조 제3항 제3호는 “제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법은 총회의 의결을 거쳐야 한다”고 규정하고 있고, 같은 내용의 정관과 정비사업비의 부과 및 징수방법에 관하여 규정한 정관에 따르면, 사업비의 조합원별 분담내역을 포함한 정비사업비의 금액과 징수방법 결정은 총회의 의결을 거치도록 돼 있다.
따라서 개별 조합원에 대한 정비사업비 부과 절차 역시 총회의 의결을 거친 경우에는 A재건축조합의 정비사업비 채권의 상계주장이 가능할 것이다.
또한 조합원이 현금청산대상자가 되어 조합원의 지위를 상실한 후 나머지 조합원들이 총회를 개최하여 위 조합원 지위 상실 시 사업비 등 이익 반환에 관하여 정관을 개정하거나 결의를 하였다 하더라도 이는 단체법상 당연한 법리상 이를 결의한 조합원들에게 대하여만 적용되는 것이다.
이미 조합원 지위를 상실하여 위 결의에 참석하지 못한 현금청산대상자들에게 소급적용된다고 볼 수는 없다(서울중앙지법 2014년 2월).
