매도청구권 행사로 성립된 매매계약의 해제
매도청구권 행사로 성립된 매매계약의 해제
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2014.03.27 13:46
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봉 재 홍
변호사/ H&P법률사무소
www.parkhong.com

 

 

대법원은 2013년 3월26일자 결정을 통해 ‘주택법’에 의한 매도청구권의 행사에 따라 성립된 매매계약이라고 하더라도 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반 법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다는 취지의 판결을 선고한바 있다.


그리고 하급심 판결은 ‘도시정비법’에 따른 매도청구권 행사에 의해 성립된 매매계약에 대하여도 동일한 법리로 매매계약을 해제할 수 있다는 취지의 판결을 선고하였다.


당연한 법리를 확인한 판결이 무슨 쟁점이 될 수 있는지 의아할 수 있다.


그러나 다음에서 살펴보는 바와 같이 매도청구권의 행사를 위해서는 반드시 제척기간을 준수하여야 하고 제척기간의 기산점이 조합설립인가 후 조합설립등기를 마친 때를 기준으로 산정된다는 점을 고려하면 위와 같은 판결들은 원활한 정비사업의 시행에 의외의 복병으로 작용할 수 있다는 점을 간과해서는 안된다.


매도청구권은 조합설립인가를 받아 조합설립등기를 마친 후 지체 없이 최고를 하고, 최고 후 2개월인 회답기간의 만료일로부터 2개월 이내에 행사하여야만 한다.


그리고 최고기간 경과 후 2개월이라는 매도청구권 행사기간에 관하여, 대법원은 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 판시하고 있다.


따라서 조합이 매도청구권을 행사하여 승소판결을 받았다고 하더라도 그 상대방이 자신의 의무에 대한 이행의 제공을 한 후 매매계약을 해제할 경우에 조합은 그 상대방의 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 될 수 있다.

왜냐하면 종전의 매도청구권 행사에 따라 성립된 매매계약이 해제될 경우, 매매계약은 소급적으로 효력을 상실하게 되어 다시 매도청구권을 행사해야만 하는데 위 대법원 판결이 판시한 법리에 따라 기존의 조합설립인가에 기초한 매도청구권의 행사는 이미 제척기간을 도과하여 허용될 수 없으므로, 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 조합설립인가에 필요한 비율의 조합설립동의를 새롭게 얻어 조합설립변경인가를 받은 후 최고를 다시 하여야 하기 때문이다.


그렇다고 시공자가 선정될 때까지 매도청구권 행사를 위한 최고를 하지 않는 것은 매우 위험한 선택이다.


매매대금의 부족 등의 경제적 사정은 매도청구권 행사를 위한 최고나 매도청구권 행사에 법률적 장애사유로 평가되지 않기 때문에 ‘지체 없이’최고를 하여야 한다는 요건을 충족하지 못한 것이 되어 결국 매도청구권 행사가 위법한 것이 될 수 있기 때문이다.


이는 결과적으로 이른바 알박기를 허용하는 기이한 결과를 초래할 수 있으나 매도청구권 행사의 결과는 매매계약 성립의 의제라는 법리에 비추어서는 비난할 수 없는 판결이라고 할 것이다.


따라서 최근의 부동산경기 침체로 시공자 선정에 어려움을 겪는 등 사업초기 자금의 마련이 어려운 조합으로서는 정비사업전문관리업체 등 시공자 외 용역업체를 선정할 때 매도청구권 행사에 따른 매매대금 상당액의 대여에 관한 내용을 포함하여 계약을 체결하거나, 매도청구권 행사를 위한 소송 진행 중 화해 등을 통해 시공자 선정 후에 대금을 지급할 수 있도록 하는 등의 노력을 기울여야 할 것이다.


다만 입법론으로는 과거 부동산경기의 호황기를 기준으로 한 매도청구권 행사기간의 기산점을 시공자 선정이후로 하거나, 매도청구권 상대방의 일방적인 계약 해제 대신에 조합이 매매대금을 일정시점까지 지급하지 못할 경우 지연손해금을 지급하도록 하거나, 매도청구권 행사 후 일정기간까지는 계약을 해제할 수 없는 것으로 하되 그 기간이 경과한 때에는 환매권을 행사하거나 계약을 해제할 수 있도록 하는 등으로 법률을 개정할 필요가 있다고 생각된다.


 ☞ 문의 : 02-584-2581


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