1. 서설
단독주택재건축 사업의 조합설립 동의요건과 관련하여 정비구역내에 주택단지가 포함된 경우, 주택단지와 주택단지가 아닌 지역을 구분하여 각 75% 이상의 동의율이 충족되어야 하는지의 여부가 쟁점이 되고 있다. 나아가 주택단지가 아닌 지역으로만 구성된 정비구역에서 단독주택재건축 정비사업조합을 설립하고자 하는 경우 조합설립 동의요건이 과연 무엇인지도 문제가 되고 있다.

 

 

2. 관련규정
위와 같은 문제점이 대두되는 것은 〈도시 및 주거환경정비법〉상 주택재건축조합설립 동의요건 규정에 입법상 흠결이 있기 때문이다. 도정법상 주택재건축조합을 설립하기 위한 동의요건에 관한 규정은 제16조제2항과 제3항의 두 개 조항뿐이다.

 

 

도정법 제16조(조합의 설립인가 등) ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.〈개정 2007.12.21, 2008.2.29, 2009.2.6〉
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 〈개정 2007.12.21〉

 

 

주택재건축정비사업은 정비구역내 주택단지의 존재유형에 따라 ①주택단지만으로 이루어진 경우 ②주택단지가 주가 되고 일부 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우 ③주택단지가 아닌 지역이 주가 되고 일부 주택단지가 포함된 경우 ④주택단지가 아닌 지역만으로 이루어진 경우 등 네가지 형태로 구분된다(흔히 주택단지내에서의 재건축을 공동주택재건축이라 하고, 주택단지가 아닌 지역에서의 재건축을 단독주택재건축이라 부르고 있다). 

 

그런데, 우리 도정법은 위에서 보는 바와 같이 주택재건축정비사업조합을 설립하기 위한 근거규정으로 단지 도정법 제16조 제2항과 제3항의 두 개 조항만을 두고 있을 뿐이다.

 

즉, 도정법 제16조제2항은 정비구역이 주택단지만으로 구성된 경우의 조합설립동의요건을 규정한 조항이고, 동조 제3항은 정비구역이 주로 주택단지로 구성되어 있으면서, 일부 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우의 조합설립동의요건에 대하여 규정하고 있는 조항이다.

 

이에 법규정상 흠결이 있는 위 ③, ④의 경우에 조합설립 동의요건을 어떻게 보아야 하는지가 문제되고 있는 것이다.

 

 

3. 견해의 대립
가. 도정법 제16조제3항을 유추적용해야 한다는 견해
도정법 제16조제3항이 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우의 조합설립 동의요건을 규정하고 있는 바, 주택단지가 아닌 지역은 모두 이 규정에 의하여 규율되어야 한다는 견해이다.

 

 

나. 도정법 제16조제1항을 유추적용해야 한다는 견해
① 문언상 제16조제3항은 주택단지가 주를 이루고 일부 단독주택이 포함된 경우에 한정되어야 한다는 점.
② 공동주택재건축의 경우는 소유평형별로 토지등소유자 유형이 단순화될 수 있으나, 단독주택재건축의 경우에는 다양한 주거형태로 인하여 그 이해관계가 천차만별이고, 공동주택과 달리 구역내 부동산이 소재한 지역에 따라 감정가액에 상당한 차이가 존재하는 등 단독주택재건축과 공동주택재건축은 구별되어야 한다는 점.
③ 제16조제3항은 공동주택재건축사업과 단독주택재건축사업에 경제적으로 상이한 입장 차이가 존재한다는 점을 감안하여 공동주택재건축사업에 일부 단독주택재건축사업이 포함되는 경우 단독주택소유자들의 보호를 위하여 가중된 동의요건을 규정한 조항이라는 점.
④ 도정법 제2조제9호 나목의 토지등소유자에 대한 정의 규정에 비추어 볼 때, 조합설립동의대상은 토지등소유자에 국한되어야 하는데, 제16조제3항은 토지등소유자를 넘어 토지 또는 건축물소유자까지 포함하고 있는 바, 제16조제3항을 유추적용할 경우 도정법의 입법취지에 부합하지 않는다는 점.
⑤ 단독주택재건축사업은 주택재개발사업과 노후도와 정비기반시설의 양호도 측면에서 차이가 있을 뿐 사업유형이 거의 동일하므로 단독주택재건축이 주를 이루는 경우에는 도정법 제16조 제1항의 주택재개발사업의 동의율요건을 유추적용하는 것이 타당하다는 점.
⑥ 도정법 제16조제1항이 유추적용될 때 비로소 도정법상 민간이 주도하는 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업의 3가지 정비사업유형의 조합설립동의요건에 통일성이 이루어진다는 점.
⑦ 공동주택재건축의 경우는 안전진단을 거쳐야 하지만, 단독주택재건축의 경우는 안전진단절차를 거치지 않고 바로 구역지정절차를 거쳐서 이루어지는 점.
이같이 공동주택재건축과 단독주택재건축은 절차상 상당한 차이가 존재한다는 점 등을 근거로 한다.

 

 

4. 판례의 태도
판례는 도정법 제16조제3항을 단독주택재건축 조합설립의 근거규정으로 유추적용하고 있다. 즉, 단독주택재건축조합설립을 위한 명시적인 근거규정은 없으나, 단독주택재건축은 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에 유사하므로 도정법 제16조제3항을 그 근거규정으로 하여야 한다는 취지의 판시를 하고 있는 것이다.

 

▲관련판례-긴등마을주택재건축정비사업조합사건(서울고등법원 2010. 10. 14. 선고 2009누37205 사건)
주택재건축정비사업조합의 설립인가와 관련하여 주택재건축사업의 사업구역이 주택단지만으로 구성되어 있는 경우에는 구 도정법 제16조제2항에서 정한 동의요건(주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의)만 갖추면 되나, 사업구역에 주택단지뿐만 아니라 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 있는 경우에는 사업구역중 주택단지가 아닌 지역에 대해서 구 도정법 제16조제3항에서 정한 동의요건을 추가로 갖추어야 한다.

 

그런데, 사업구역이 주택단지가 아닌 지역으로만 구성되어 있는 경우에 대해서는 주택재건축정비사업조합의 설립인가와 관련한 동의요건이 무엇인지에 대해서 법에서는 별도로 규정하고 있지 않다.

 

그러나, 위와 같은 위 법조항의 규정 내용에다가 사업구역에 주택단지가 아닌 지역이 일부 포함된 경우 주택단지가 아닌 지역에 대하여 구 도정법 제16조제3항에서 정한 동의요건이 요구되는 이상 사업구역이 주택단지가 아닌 지역으로만 구성될 경우 주택단지가 아닌 지역에 대하여 구 도정법 제16조제3항에서 정한 동의요건이 요구되지 않는다고 해석할만한 합리적인 이유를 찾기 어려운 점을 보태어 보면, 사업구역이 주택단지가 아닌 지역으로만 구성되어 있는 경우 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받기 위해서는 구 도정법 제16조2제3항에서 정한 동의요건을 갖추어야 한다고 봄이 상당하다.

 

살피건대, 이 사건 사업구역에는 주택단지는 전혀 포함되어 있지 않고 단독주택만 건축되어 있을 뿐이므로, 참가인 조합이 설립인가를 받기 위해서는 구 도정법 제16조제3항이 규정하는 “토지 또는 건축물의 소유자의 4/5 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자가 참가인 조합의 설립에 동의한다”라는 요건을 갖추어야 할 것이다.

 

 

▲관련판례-정금마을주택재건축정비사업조합사건(서울행정법원 2011. 10. 27. 선고 2011구합19499)
∼위 정비구역은 주택단지가 아닌 지역으로만 구성되어 있다. ∼. 도정법 제16조제3항은 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때의 조합설립인가의 요건에 관하여 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있고, ∼ , 참가인 조합이 이 사건 사업구역 내의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻었음은 앞서 본 바와 같고, 그 동의율의 산정결과와 동의의 방법으로 징구한 동의서가 위 요건들을 충족하고 있다는 점에 대하여는 원고들도 이를 다투지 않고 있으므로, 이 사건 변경인가처분은 일응 처분 당시의 도정법령에서 정한 조합설립인가의 요건을 충족하는 것으로서 적법하다 할 것이다.

 

 

5. 검토
위 문제에 관한 대법원 판결은 아직 없는 상태이다. 위에서 살펴본 하급심법원의 판시에는 단독주택재건축사업에 도정법 제16조제3항이 유추적용되어야 하는 논리적인 근거가 설시되어 있지 않다. 단순히 제16조제3항을 적용할 수 없는 합리적인 이유가 없다는 설시만을 하고 있을 뿐이다.

 

두 번째 견해의 근거에서 보는 것처럼 단독주택재건축과 공동주택재건축은 많은 측면에서 구별되며, 도정법 제16조제3항은 공동주택재건축이 주를 이루면서 일부 단독주택재건축이 추가되는 경우에 소수자에 해당하는 단독주택소유자들의 특별 보호를 위하여 가중된 동의요건을 규정한 것으로 보이는 바, 재건축유형 ③, ④의 경우는 도정법 제16조제1항을 유추적용하는 것이 타당하다고 생각된다.

 

이러한 견해에 따르면 단독주택재건축이 주가 되는 경우에는 제16조제1항에 따라 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻으면 조합을 설립할 수 있게 되며, 주택재건축사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자만 토지등소유자가 되므로, 이러한 자들은 조합설립동의대상자에서 제외된다는 결론에 도달하게 된다.

 

☞정비구역내에 토지 또는 건축물만을 소유하고 있어 토지등소유자가 될 수 없는 자들이 매도청구대상이 되는지 현금청산대상이 되는지, 이들에 대하여 조합설립동의여부를 최고하여야 하는지의 문제는 조합설립동의요건의 문제와는 구별하여 고찰되어야 한다.

 

6. 결어
긴등마을재건축조합 사건이나 정금마을재건축조합 사건 모두 아직 대법원의 판단을 받지는 못한 상태이다.

 

대법원에서 과연 어떠한 판결을 할지는 모르겠으나, 위와 같이 공동주택재건축과 단독주택재건축의 차이점에 대한 고찰이후에 결론을 내렸으면 하는 바람이다.