도보 5분 거리 초역세권 ‘강남역’에 가장 근접
1,3차와 큰길하나 차이로 가격 4천~5천만 차이

 

 

서울 서초구 서초동의 서이초등학교를 사이에 두고 있는 5개 재건축아파트 단지, 뭇 사람들은 이곳의 5개단지를 두고 ‘재건축 5형제’라 부르기도 한다.

이곳 재건축 관계자들은 이곳 5개 단지를 모두 삼성물산이 시공을 맡게 될 것이라는 얘기도 전하고 있어 재건축5형제의 운명이 래미안으로 다시 태어날지 관심이 쏠리고 있다.

우성1,2,3차는 이미 삼성물산이 시공자로 정해졌으며, 신동아와 무지개아파트는 시공자를 선정해야 한다.

이렇듯 5개단지가 모두 동일 생활권에 위치해 있고, 같은 브랜드, 비슷한 가격대를 보이는 것과는 달리 아파트가격이 유독 높은 곳이 있다.

바로 우성2차아파트로 이곳은 우성1, 3차, 무지개, 신동아파트와 달리 같은 면적형 아파트라 할지라도 3천만~5천만원이 더 높다.

지난 호 예고했던 바와 같이 우성1차아파트 재건축에 이어 이번 시간에는 서초우성2차아파트 재건축에 관한 사업 및 전문가들의 투자의견을 전한다.

▲재건축 5형제 중 단연 으뜸인 서초우성2차아파트재건축

서울시 서초구 신사임당로 169(서초동 1331)에 위치한 우성2차아파트는 인근 5개 재건축아파트 중 시세가 가장 높다.

통상 동일지역, 동일 면적일 경우 차이가 1천만~2천만원 정도지만 이곳은 같은 109㎡의 아파트라도 작게는 3천만원, 많게는 5천만원을 넘는다.

우성2차아파트는 상가를 포함해 7개동으로 총 403세대로 이뤄졌다.

5개 재건축 아파트 중 우성3차 다음으로 작은 규모지만, 가격은 가장 높은 것이 특징이다.

단지 규모가 작으면서도 높은 가격을 나타내고 있는 것은 그 만한 지리적 장점이 있기 때문이다.

서초동의 롯데공인중개사는 이에 대해 “서초우성2차아파트는 최근 재건축사업의 꽃이라 할 수 있는 관리처분 총회를 앞두고 있는 곳으로 가격대도 타 아파트보다 높다”며 “이는 강남역까지의 거리가 타 4개단지에 비해 가깝고, 또 큰 도로를 건너지 않아 비교적 안전한 도보이동이 가능하기 때문이다”고 전했다.

또 우성랜드공인중개사사무소는 “우성2차는 인근 4개 단지에 비해 재건축사업을 하기 전부터 가격이 높았다”며 “신분당선(강남역)까지 들어선 이후 가격차는 더 커졌다”고 말했다.

실제 서초우성3차와 신동아, 무지개 아파트는 서운로를 건너야 강남역(2호선, 신분당선)에 닿을 수 있고, 우성1차는 사임당로를 건너야하지만, 우성2차는 그런 불편함이 없어 한층 편리하고 안전한 이동이 가능하다.

▲역세권 중에 역세권 ‘강남역’ 낀 초 대형단지 기대

서초우성2차를 비롯한 재건축 5형제의 가장 큰 투자 메리트는 강남역을 끼고 있으며, 삼성서초타운과 곧 개발예정인 롯데칠성사업부지다.

이곳은 향후 업무, 호텔, 쇼핑에 대한 부족한 강남수요를 뒷받침해줄 것으로 기대돼 대폭적인 생활여건 개선이 전망된다. 여기에 정보사부지, 장재터널 개통 등의 굵직한 개발계획도 예정돼 있다.

또 서초우성2차아파트는 강남 8학군 내에 위치한 데다 서이초등학교, 서운중학교, 서울교대부속초등학교 등도 통학권 내에 있다.

▲용적률 300%에 593세대, 최고 32층의 초고층 아파트로…9월 4일 관리처분총회 열어

서초구청 건축과 담당자에 따르면 서초우성2차아파트재건축은 지난 2012년 10월 사업시행인가를 받기 전 건축심의 과정에서 용적률 299.98%에 임대주택 91세대를 포함한 총 593세대를 건립할 계획이다.

이곳 조합 관계자는 “우성2차는 현재 사업시행인가를 받은 후 조합원 분양신청이 90%에 달할 정도로 높은 참여도를 보이고 있는 곳이다”며 “지금은 오는 9월 4일 예정인 관리처분총회를 위해 준비 중에 있다”고 말했다. 총회는 인근 비트교육센터에서 총회를 개최할 예정이다.

시공자는 일치감치 삼성물산으로 선정된 곳으로, 향후 우성1,2,3차의 삼성 래미안에 이어 아직 시공자선정이 안된 무지개, 신동아 아파트까지 총 5천여 세대의 초 대형아파트 주거촌이 만들어질 전망이다. 

------------------------------------

 

‘분양가’3천만원 이하시엔
 마이너스 수익률도 우려돼

■ 투자가치 분석

서초우성2차아파트는 오는 9월 4일 조합원의 부담금을 최종 결정짓는 관리처분총회를 앞두고 있다.

이 총회는 기존 아파트의 감정평가액 대비 신규로 주어지는 아파트의 가격을 평가하여 최종적으로 조합원이 얼마의 추가부담금을 지불하느냐하는 재건축 절차 중 가장 중요하다할 수 있는 행사다.

지금까지 알려진 바로는 기존 109㎡에서 111㎡로 수평이동 했을 때, 추가부담금이 최저 1억2천550만원에서 1억8천만원까지인 것으로 알려졌다.

선호하는 동이나 층수일 경우 부담금 규모는 커지는 반면, 저층 등은 낮게 책정된다.

그렇다면 이렇게 알려진 부담금을 토대로 현재 시세와 부담금을 더하고, 여기에 예상분양가를 대비했을 때 얼마의 수익이 되는지 알아볼 필요가 있다.

참고로 우성2차의 수익률 분석은 기존 조합원의 수익률이 아닌 현 시점에서 신규 투자(매입)시 예상 가능한 투자수익률이다.

이곳 109㎡의 현 시세는 KB부동산시세 8월 15일자 기준으로 8억6천만원이 일반평균가다.

그리고 부담금은 총 세 가지 타입으로 1억2천550만원, 1억4천950만원, 1억8천만원이다.

이제 예상 분양가를 알아보면, 분양가는 최근 주변지역 아파트 분양가격을 토대로 책정하는 것이 비교적 신뢰도가 높아 최근 분양에 들어간 역삼자이 아파트를 기준으로 했다.

역삼자이의 경우 3.3㎡당 2천950만원에서 3천150만원까지로 책정된 바 있어 이를 세 가지 타입으로 분류했다.(표3 참조)

이를 토대로 놓고 보면, 추가부담금이 1억2천550만원일 때, 총 투자액은 9억8천550만원이다.

이 때 분양가(3.3㎡)를 2천950만원으로 책정하면 분양이후 가능 차익은 1천750만원이다.

3천만원 이하로 분양가가 책정되면 수익이 거의 없다는 것을 알 수 있는 단면이다. 반면 3천50만원을 분양가로 책정하면 5천150만원의 수익이 가능하다.

그리고 3천150만원으로 책정된 분양가는 총 분양가 10억7천100만원으로 8천550만원의 시세차익을 얻을 수 있다.

하지만 부담금이 1억4천950만원으로 책정됐을 때 분양가 2천950만원이 책정되면 마이너스 650만원으로 손해를 감수해야 한다.

분양가 3천50만원일 땐 2천750만원 수익, 3천150만원일 땐 6천150만원의 수익을 예상할 수 있다.

문제는 부담금 규모가 가장 높은 1억8천만원일 때다. 2천950만원(분양가)이면 -3천700만원, 3천50만원은 -300만원, 3천150만원일 때 비로소 3천100만원의 수익을 얻을 수 있다.

중요한 점은 강남역 일대의 아파트가 어떤 시너지를 발휘하느냐의 차이이다. 다만, 최근 부동산업계에 따르면 서초우성3차아파트의 3.3㎡당 분양가를 3천300만원으로 책정한다는 얘기도 돌고 있다.

이는 삼성물산이 최근 분양한 래미안대치청실에서 3천200만원으로 분양한 결과 평균 10:1이 넘는 소위 대박행진을 기록한데 요인이 있다.

다만, 업계 전문가들은 청실의 경우 입시학원이 몰린 대치동에 위치해 지리적 요건이 좋은 곳인 반면 서초우성3차는 동일 브랜드지만 지리적 요건에서 갖는 효과는 떨어져 3천300만원의 분양가는 무리가 아니냐는 반응도 내비치고 있다.

이유야 어떻든 우성3차의 분양가 책정과 분양성은 우성2차의 분양에 지대한 영향을 미칠 것은 사실이다.

한편, 우성2차 인근 중개업소는 “이곳은 내놓은 매물이 없어 팔지 못할 정도다”며 “시세의 상한가에도 팔지 않겠다는 집주인이 많아 앞으로도 더 오를 가능성이 많다”고 전했다.