도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제47조는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업 등의 사업시행자는 ‘분양신청을 하지 아니한 자’ 등에 대하여 그들 소유의 정비구역 내 토지·건축물 등에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다.

 

이와 관련하여 주택재개발사업의 경우 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자가 재개발조합을 상대로 직접 현금청산금의 지급을 청구할 수 있는지 또는 재개발조합이 도정법 시행령 제48조에 따라 산정된 청산금을 공탁하고 현금청산대상자의 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있는지, 주택재건축사업의 경우 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 조합원을 상대로 도정법 제47조를 근거로 직접 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 논란이 되고 있다.

 

우선 재개발사업과 관련된 논란은 현금청산대상자의 조합에 대한 청산금지급청구권이 법률규정 자체에 의하여 발생하는지 아니면 관할수용위원회의 재결을 통해 발생하는지의 문제다.

 

만일 구체적 청산금지급청구권이 도정법 제47조 규정에 의하여 직접 발생한다면 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자는 재개발조합을 상대로 직접 현금청산금의 지급을 청구할 수 있을 것이고, 재개발조합도 법원이 적절히 산정한 청산금을 지급함과 동시에 현금청산대상자의 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있을 것이다.

 

그러나 만일 구체적 청산금지급청구권이 수용절차를 통해 발생한다면 분양신청을 하지 아니한 자는 보상재결이 있어야만 청산금의 지급을 구할 수 있을 것이고, 재개발조합도 보상재결에 따라 청산금을 지급한 후에야  현금청산대상자의 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 있을 것이다.

 

도정법 제47조는 사업시행자인 재개발조합에 관한 것이므로 토지등소유자가 이 조항을 근거로 곧바로 청산금의 지급을 청구할 수 없다. 또한 위 조항은 재개발조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자등에 대하여 부담하는 현금청산의무만을 규정하는 것에 불과하므로 재개발조합이 위 조항을 근거로 곧바로 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기나 인도를 청구할 수는 없다고 보아야 할 것이다.

 

그러면 청산대상자의 현금청산금은 어떠한 방식으로 산정하여 청구나 지급을 할 수 있을까. 구 도시재개발법이 현금청산대상자에 대하여는 대지 또는 건축시설을 분양받은 자와 동일하게 분양처분의 고시가 있은 후 청산금을 지급하도록 규정한 것과는 달리, 도정법은 제47조 같은법 시행령 제48조에서 사업시행자는 현금청산대상자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의하여 산정한다고 규정하고 있을 뿐, 도시재개발법에서와 같은 규정이나 그들 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 않았을 경우에 대한 규정은 따로 두고 있지 않다.

 

그러나 도정법은 제38조, 제40조 제1항에서 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익보상법) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있고, 이 경우 도정법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익보상법을 준용한다고 규정하고 있다.

 

도정법의 이러한 일반규정들을 종합하여 보면, 도정법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익보상법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 보아야 할 것이다.

 

대법원도 같은 입장이다. 따라서 개발조합과 현금청산대상자 간에 협의가 성립하지 않을 경우 구체적 청산금은 보상재결을 통해 결정된다고 보아야 하므로 현금청산금에 관한 불복절차도 보상재결을 통한 보상금증감청구소송에 의해야 할 것이다.

 

결국 현금청산대상자는 조합을 상대로 당사자소송이나 민사소송으로 청산금의 지급을 직접 청구할 수 없고 조합도 수용재결을 통해 결정된 청산금을 지급하기 전까지는 현금청산대상자의 부동산의 인도를 청구할 수는 없다 할 것이다.

 

재건축사업의 경우에도 같은 맥락에서 도정법 제47조를 근거로 곧바로 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없고 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않음으로써 조합원지위를 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로 매도청구에 관한 도정법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 보아야 한다.

 

이 경우 분양신청종료일 다음날에 조합원지위가 확정적으로 상실되고 현금청산 목적물인 토지·건축물 등의 평가시점도 동일하므로 매도청구권 행사에 관한 최고절차나 행사기간제한은 없다고 보아야 한다. 대법원도 같은 입장이다.