종전감정평가 재실시 논란
종전감정평가 재실시 논란
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2014.11.28 11:29
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홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
www.parkhong.com



사업시행계획을 변경하는 경우 종전의 토지 또는 건축물을 재평가하여 관리처분계획을 변경하여야 할까.


특히 사업시행인가 후 상당한 시간이 경과한 후에 사업시행계획을 변경하고자 하는 경우 종전 토지 또는 건축물의 감정평가를 재실시하여야 할까.


최근 서울행정법원에서 종전 건축물 등의 감정평가를 재실시해야 한다는 판결이 나와 논란이 되고 있다.


우선, 도시정비법의 관련 규정부터 검토해 보자. 도시정비법 제48조 제1항은 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’(종후 감정가), ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’(종전 감정가)을 포함하여 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있다.


그러면서 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우에도 같다라고 하고 있다. 즉 도시정비법은 그 규정 어디에도 사업시행변경인가시 종전 또는 종후 감정가를 다시 하도록 하고 있지 않다.


분양신청을 하지 않아 현금청산하는 경우에만 종전 감정평가를 재실시할 수 있도록 규정하고 있을 뿐이다.


결국 도시정비법의 문리적 해석상 사업시행계획의 변경이 있다 하여 종전 또는 종후 감정평가를 다시 실시해야 하는 것은 아니라 할 것이다.


다음으로 사업시행계획의 변경이 있는 경우 막대한 감정평가비용을 들여 종전 또는 종후 감정평가를 재실시하여야 할 필요성이 있는지 살펴보자.


종전자산에 대한 감정평가금액은 조합원분담금과 관련된다. 그런데 조합원분담금은 사업수익률을 의미하는 ‘비례율’과 연관된다.


즉, 조합원 분담금은 자신이 분양받고자 하는 종후자산 평가액에서 자신의 종전자산 평가액에 위 비례율을 곱한 금액을 빼서 산정한다.


감정평가 기준일이 종전 감정평가와 종후 감정평가에 동일하게 적용되는 경우에는 그 기준이 달라진다 하더라도 조합원분담금은 동일하다 할 것이다.


종전 감정평가금액이 올라가는 경우에는 종후 감정평가금액도 올라가기 때문에 그 차액은 변동이 없기 때문이다.


또 비례율은 총수입에서 총비용을 뺀 값을 총자산평가액으로 나누어 산정하도록 하고 있기 때문에 자신의 종전 재산가치는 다른 조합원들 자산에 대한 상대적 비율로 평가된다.


즉 감정평가가 정상적으로 이루어지는 한 자신의 종전 감정가는 다른 조합원들 자산에 대한 상대적 비율로 결정되므로 모든 조합원들에게 동일한 감정평가기준일이 적용되는 한 자신의 종전재산가치는 저평가될 여지는 없다 할 것이다.


결국 조합원분담금을 결정하는 종전감정가는 감정평가기준일이 언제인가에 따라 영향을 받는 것이 아니므로 사업시행변경인가가 있다는 이유만으로는 당연히 종전 감정평가를 다시 해야 하는 것은 아니라 할 것이다.


같은 관점에서 이와 관련된 관리처분계획취소소송을 살펴보자. 자신의 종전감정가가 10억원인데 조합이 6억원으로 평가하여 관리처분계획을 수립하였다고 가정하자. 이와 같은 경우 관리처분계획은 위법하다고 할 수 있을까.


소송에서 실제 감정을 해보니 10억원인 경우 감정평가 잘못을 이유로 관리처분계획을 취소하여야 하는 걸까.


앞에서 살펴본 바와 같이 관리처분계획에 포함된 종전 감정가는 상대적 평가이기 때문에 자신의 감정평가금액이 잘못되었다는 이유만으로는 그 평가가 위법하다고 볼 수 없다.


그렇다면 어느 경우에 위법하다 볼 수 있을까. 그것은 상대적 가치평가 자체가 잘못된 경우이어야 한다. 즉 자신의 자산만 저평가되었다는 점이 주장·입증되어야 한다.


대법원도 환지예정지지정처분 취소소송에서 자신의 환지예정지에 대한 감정평가가 잘못되었다 하더라도 그 감정평가가 현저히 형평에 반하지 않는 한 그와 같은 환지예정지지정처분을 취소할 수 없다는 입장이다.


환지계획은 구속적 행정계획으로 관리처분계획과 법적 성질을 동일하다 볼 수 있다. 따라서 위 대법원 판결은 위에서 언급한 관리처분계획 취소소송에도 그대로 적용될 수 있을 것이다.


결국 관리처분계획을 수립하면서 종전감정평가를 실시하였는데 그 감정이 일부 잘못된 하자가 있다 하더라도 그것이 현저히 형평에 반하지 않는 한 그와 같은 하자는 중대한 하자라 볼 수 없을 것이다.


같은 관점에서, 사업시행인가 후에 변경인가가 있다 하더라도 관리처분계획 수립을 위한 감정평가는, 청산을 위한 평가와 같은 절대적 가치의 평가가 아니라, 조합원들의 분담금을 결정하기 위한 상대적 가치평가라 할 것이므로 기준일이 같은 한 종전 재산 가치를 침해할 여지가 없다 할 것이어서 재평가를 실시해야 하는 것은 아니라 할 것이다.  


☞ 문의 : 02-584-2581


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