변호사/H&P 법률사무소
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재개발조합에게서 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 이를 제3자에게 처분하는 경우, 조합원의 지위도 당연히 양수인에게 승계되는 것일까, 만일 당연 승계되지 않는다면 그 승계취득의 요건은 어떻게 되는 것일까. 최근 이와 관련해 이전고시 전·후의 분양권 양도가 논란이 되고 있다.
이전고시 후 조합원 지위의 승계 여부 및 총회 출석통지의 유효성에 관해 도정법 제10조는 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있는 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다고 규정하고, 제19조는 조합원은 조합이 시행하는 정비구역 안의 토지등의 소유자와 그 지상권자로 하되 토지등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 1인의 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
표준정관도 위 법률과 같은 취지의 규정을 둔 이외에 제9조 제5항에서 양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다고 규정하고, 제11조에서 조합원의 건축물 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도했을 때에는 조합원 자격을 즉시 상실한다고 규정하면서, 제52조에서 조합원은 조합원의 자격·권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 경우에는 조합에 변동신고를 해야하며, 사업시행구역안의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 확정일자가 있는 증서를 첨부해 조합에 통지해야 하며, 조합에 통지한 후가 아니면 조합에 대항할 수 없다고 하고 있다.
한편, 제63조에서 청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려해 공정하게 배분해야 한다는 규정을 두고 있다.
위 법률 및 정관의 규정에 의하면, 이전고시가 있기 이전까지 조합원은 재개발사업 시행 중에도 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 자유롭게 양도할 수 있고, 그에 따라 조합원의 지위·권리의무도 당연히 이전·승계되며, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 등의 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리해 양도하는 것은 상정할 수 없다 할 것이다.
한편 사업시행 결과 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 이전고시 다음날에 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 되는데, 그 이후에도 재개발조합이 조합원들과의 청산금 정산을 완결하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다고 보아야 할 것이다.
따라서 이전고시 이전과는 달리 이전고시 이후에는 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축시설의 소유권을 결부지어 조합사무를 처리할 필연성이 없다.
이 점을 감안할 때 민법상 사단법인으로 취급되는 재개발조합의 경우에 있어서도 이전고시 이전과 같은 특수한 상황에 대하여 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 위 법률과 정관의 규정이 이전고시 이후에도 당연히 적용될 수 있다고 볼 수 없다.
그러므로 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 이를 제3자에게 처분하는 경우에는 위 법률 및 정관에서 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되는 것은 아니다.
종전 조합원과 지위승계에 관한 개별특약을 한 제3자가 조합에게 조합원으로서의 지위를 승계한 사실을 신고하는 등 조합원으로서의 지위의 승계취득에 관한 의사를 표시하고 조합이 이를 승낙한 경우라야 조합으로서는 그 제3자를 조합원으로 취급할 수 있게 될 것이다.
다시말해 이전고시 이전의 시점을 상정하여 분양받을 권리의 양수·도 사실 등 조합원 지위의 변경에 관하여 신고를 할 것을 규정한 표준정관 규정은 이전고시 이후의 시점에서 조합원 지위의 변경에도 준용된다고 볼 것이다.
결국, 조합원의 지위승계 신고가 없어 조합이 그 지위승계 사실을 알 수 없는 경우라면 조합으로서는 일일이 분양아파트 소유권의 변동상황을 다 파악하여 새로운 양수인을 조합원으로 보고 그들에 대하여 총회 소집통지를 할 필요까지는 없다고 할 것이다.
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