홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
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최근 국토부가 재건축 동별 동의요건을 완화하는 법안을 입법예고했다.
도시정비법상 재건축 동별 동의요건 논란은 집합건물법 재건축결의에 관한 대법원 해석에서 비롯됐다.
대법원은 주택단지의 경우 각 동별로 집합건물에 해당하므로 재건축결의 요건은 각 동별로 이루어져야 한다고 본 것이다.
이후 주택건설촉진법은 주택단지 내 각 동에 대한 이와 같은 대법원 판례를 입법화 했다. 사법부가 법해석으로서 행정부의 정책결정을 선도한 셈이다.
당초 대법원의 해석취지는 주택단지 내의 각 동은 집합건물법상의 집합건물에 해당하므로 관리처분권이 독립적으로 존재하는 것이어서 각 동별로 재건축결의 요건을 갖추어야 한다는 것이다.
집합건물법의 문리적 해석에 충실한 것이다. 이와 같은 대법원의 판례취지가 주택건설촉진법에 반영된 것이다. 취지는 소수자 보호이다.
그러나 당초 대법원이 각 동별로 재건축결의가 필요하다고 했던 이유와는 사뭇 다르다. 재개발에는 동별 요건이 없다. 그러면 재개발에는 소수자 보호가 필요 없다는 것일까.
그건 아닐 것이다. 주택단지내 재건축은 소수자 보호를 위해 4분의3이라는 절대다수의 찬성을 요하고 있다. 그것으로 상당부분 보호할 수 있다.
주택법을 이어받은 도시정비법의 동별 동의요건은 대법원 판례취지를 무비판적으로 받아들인 결과이다. 그 결과 최근 90%를 넘는 동의율에도 불구하고 동별요건 때문에 재건축을 추진하지 못하는 경우가 발생하고 있다.
반대하는 소유자들의 대표적인 유형을 보면, 첫째 상가소유자이다. 재건축을 하는 경우 몇 년동안 자신들의 생계터전을 다른 곳으로 옮기거나 접어야 하기 때문이다. 둘째는 대형평형 소유자이다.
소형평형이 다수를 차지하기 때문에 익조정시 손해를 본다는 생각 때문이다. 마지막으로 조망권을 가진 소유자이다. 한강조망 등 조망권을 돈을 들여 샀는데 조망권이 없는 소유자들과 같이 취급받는 것은 손해라는 생각에서다.
동별 동의요건은 90%가 넘는 절대다수가 원해도 이들이 반대하면 재건축 자체를 불가능하게 하고 있다. 이와 같은 원인은 정부가 대법원 판례취지를 잘못 오해하여 입법취지에 맞지 않는 동별 동의요건을 두었기 때문이다.
일부 집단의 막연한 이익을 위해 90%의 절대다수가 재건축을 원하는 경우에도 재건축자체를 불가능하게 하는 것은 비례원칙에도 반한다. 또 소수자보호제도는 소수자들의 중대한 법익을 위해 마련되어야 한다.
소수자들의 재산권을 본질적으로 침해하거나 과도하게 침해하는 경우에 한하여 소수자보호제도를 별도로 마련하여야 한다.
감정평가를 통해 대형평형 소유자들의 이익이나 조망이익을 반영할 수 있음에도 또다시 재건축자체를 불가능하게 하는 권한을 이들에게 부여하는 것은 너무나 과도한 특혜다.
상가소유자들의 이익은 재건축에서도 일정부분 상가소유자들에 대한 합리적 보상을 인정함으로써도 해결할 수 있다. 그러한 합리적 대안이 있음에도 이들의 동의 없이는 재건축자체를 불가능하게 하는 것은 동별 요건에 대한 몰이해에서 비롯된 것이다.
절대다수의 이익을 증진시키면서 합리적 소수자를 보호하기 위해서는 상가소유자들에게 합리적 보상을 인정하고 현행의 동별 동의요건은 폐지하면 된다.
굳이 대형평형 소유자들의 이익이나 조망이익 등을 보호하고자 한다면 그에 관한 보상대책을 마련하면 족할 것이다. 도정법상의 토지분할은 그 요건이 엄격하다. 그 중에서도 맹지가 되어서는 안된다는 요건이다.
사업구역 외곽에 있는 부지를 토지분할 해야 하는 경우에는 사업성 악화를 어느 정도 감수하면서 그 분할을 시도할 수 있을 것이다.
하지만 토지분할 해야 할 부지가 사업구역 내 중앙에 위치해 있는 경우에는 토지분할은 불가능하다. 맹지를 막기 위해 사업구역 밖까지 도로를 개설해야 하기 때문이다.
토지분할해야 할 부지가 사업구역 외곽에 위치해 있어 토지분할이 가능하다고 하더라도 이와 같은 토지분할은 어느 쪽에도 이익이 되지 않는다.
양쪽 모두 주택단지의 이점을 살리지 못하고 별도의 법적 요건을 충족해야 하기 때문에 사업성이 악화될 수밖에 없다. 도정법상의 현행 토지분할제도는 공익을 해하는 제도다.
따라서 위와 같이 피해를 보는 사람들에 대한 합리적 보상을 마련하고 동별 동의요건과 토지분할제도는 폐지하는 것이 사회적 후생수준을 향상시키는 길이다.
☞ 문의 : 02-584-2581
