봉재홍
변호사/ H&P법률사무소
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도시정비법 제40조 제1항은 “정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 공익사업법이라 함)을 준용한다.
다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다”라고 규정하고 있다.
공익사업법 시행규칙 제54조 제1항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.
다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.
따라서 재개발사업을 시행할 경우 정비구역 내 주거용 건축물을 소유하고, 동시에 거주하고 있는 자에 대하여는 주거이전비가 지급되어야 할 것이다.
그런데 이와 같은 법령의 규정만으로는 어느 범위의 소유자에 대하여 주거이전비가 지급되어야 하는지가 명확하지 않다.
즉 조합원과 현금청산자 모두에게 주거이전비가 지급되어야 하는 것인지, 아니면 조합원에게만 또는 현금청산자에만 주거이전비가 지급되는 것인지에 대해 혼란이 생길 수 있다.
이에 관련 대법원 판결들을 통해 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 지급범위, 지급요건에 관하여 논하고자 한다.
우선 대법원은 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결을 통해 “구 공익사업법(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것) 제78조 제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상해야 한다”고 정하고 있고, 이에 따라 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항 본문은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 정하여 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여도 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있다.
그러나 도시환경정비사업에서 정비사업에 동의하여 분양신청을 함으로써 정비사업에 참여한 ‘토지등소유자’는 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받고 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이를 청산할 의무가 있는 사람으로서 사업시행자에 준하는 지위를 가지고 있다고 할 것이다.
따라서 이러한 토지등소유자에게는 공익사업법에 규정된 주거이전비 청구권이 발생하지 아니한다고 봄이 상당하다”라고 판시하여 분양권을 인정받은 조합원은 주거이전비 지급대상자에 해당하지 않는다는 점을 분명히 했다.
다음으로 대법원은 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결을 통해 “도시정비법상 재개발사업의 경우 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 따라 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다고 보는 것이 타당하다”라고 하여 현금청산자의 경우에는 협의 보상을 하는 경우이든 수용재결을 하는 경우이든 모두 주거이전비를 지급하여야 한다고 판시했다.
다만 대법원은 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결을 통해 “도시정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다”라고 판시하여 주거이전비를 지급받을 수 있는 소유자의 범위를 설시한 바 있다.
이상과 같이 재개발사업에서 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 조합원이 아닌 현금청산자를 대상으로 하는 것이며 해당 현금청산자가 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속해서 소유 및 거주를 하여야만 주거이전비가 지급될 수 있다.
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