천호1 도시환경정비사업 SH공사와 공동시행
천호1 도시환경정비사업 SH공사와 공동시행
SH공사와 어깨동무… 사업에 가속도 붙었다
  • 이혁기 기자
  • 승인 2015.04.22 14:02
  • 댓글 0
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MOU 체결하고 공동시행자 방안 적극 검토
사업시행인가… 용적률 479%·비례율111.5%

 

 

서울 강동구 천호1구역(조합장 김종광)이 사업시행인가를 받으면서 도시환경정비사업에 속도를 내고 있다. 특히 천호1구역은 서울시 산하 공기업인 SH공사를 공동시행자로 선정하는 방안도 모색하고 있다.

민·관 합동으로 정비사업을 추진하면서 △주민들로부터 신뢰도 향상 △사업비 절감 △체계적인 건설관리 세 가지 토끼를 모두 잡겠다는 것이다. 현재 SH공사와 MOU를 체결하고 정식계약을 검토하고 있는 상태다.

이에 따라 조합은 SH공사를 공동시행자로 선정하는 정식계약이 이뤄진다면 시공자 선정은 내년 초 쯤 예상하고 있다. 시공자 선정과 관련해서는 이미 국내 내로라하는 업체들이 많은 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

▲사업시행인가… 용적률 479.08% 적용해 총 999가구 건립

천호1구역이 사업시행인가를 받으면서 도시환경정비사업에 가속도가 붙었다.
시는 지난달 18일 천호재정비촉진지구 일대 천호뉴타운1 도시환경정비사업구역의 사업시행계획을 인가·고시했다고 밝혔다.

사업시행인가 내용에 따르면 천호1구역은 강동구 천호동 423-200번지 일대로 대지면적이 3만8천508.20㎡이다.

여기에 용적률 479.08%, 건폐율 41.80%를 적용해 지상 36~40층 높이의 아파트 4개동 규모 총 999가구와 판매·업무·문화복시지설 등을 건립할 예정이다.

▲개략적인 사업성 분석·검토 결과 비례율 111.51%

이처럼 천호1구역은 대지면적이 3만8천508.20㎡로 비교적 작은 편에 속한다. 하지만 사업성은 촉진지구 내 타구역들과 비교해도 결코 뒤처지지 않는다. 개략적인 사업성 분석·검토 결과 111.51%라는 높은 비례율이 나왔기 때문이다.

조합이 제시한 추정 개별분담금 내용에 따르면 토지면적 60㎡를 소유한 조합원의 종전자산추산액은 4억8천387만원이다.

여기에 비례율 111.51%를 곱하면 예상 권리가액은 5억3천957만원이 나오게 된다.

이에 따라 분양면적 기준으로 가장 낮은 35.83㎡ 아파트로 입주하게 되면 3억6천841만원을 환급받고, 가장 넓은 165.65㎡ 아파트로 입주할 경우 1억9천856만원의 분담금이 발생하게 된다.

또 토지면적 90㎡를 소유한 조합원의 종전자산추산액은 7억2천581만원으로 예상 권리가액은 8억936만원이다.

이 조합원이 분양면적 기준으로 가장 낮은 35.83㎡ 아파트로 입주하게 되면 6억3천820만원을 환급받고, 가장 넓은 165.65㎡ 아파트로 입주할 경우 7천123만원을 환급받게 된다.

아울러 토지면적 120㎡를 소유한 조합원의 종전자산추산액은 9억6천775만원으로 예상 권리가액은 10억7천914만원이다.

이러한 경우 분양면적 기준으로 가장 낮은 35.83㎡ 아파트로 입주하게 되면 9억798만원을 환급받고, 가장 넓은 165.65㎡ 아파트로 입주할 경우 3억4천101만원을 환급받게 된다.

조합은 향후 사업성이 더 높아질 수 있다는 주장이다. 조합은 비례율을 산정하기 위해 향후 3.3㎡당 공사비는 470만원을, 일반분양가를 1천840만원으로 책정했다.

이에 반해 현재 인근 신축 아파트의 분양가는 3.3㎡당 2천만원에 달하면서 조합이 책정한 일반분양가보다 더 높다.

이에 따라 일반분양가를 인근 아파트 시세와 비슷하게만 책정해도 사업성이 더 높아진다는 것이다.

일반분양가가 높으면 그만큼 수입(종후자산총액)이 높아지면서 비례율도 더 높아지기 때문이다.

▲SH공사와 MOU체결… 향후 공사비 절감 기대

이와 같이 높은 사업성이 증명된 천호1구역은 SH공사를 공동시행자로 선정하는 방안도 모색하고 있다.

이는 이해관계자가 많고 절차가 복잡한 정비사업을 SH공사와 함께 보완하면서 사업비용을 절감시키겠다는 의도다.

즉, SH공사와 함께 사업을 공동시행하면서 향후 시공자를 단순 도급제로 선정해 △공사비 절감 △감리비 절감 △청산 등 각종 금융비용 절감 등을 기대하고 있는 것이다.

이에 따라 조합은 현재 SH공사와 MOU를 체결하고 정식계약을 검토하고 있는 상황이다.

이정훈 천호1 도시환경정비사업조합 팀장은 “SH공사와 함께 사업을 시행하려는 이유는 SH공사가 건설기술·관리에 대한 노하우를 가지고 있고 공공을 사업에 참여시킴으로써 조합원들의 신뢰도 향상되는 등 여러 가지 이점이 있기 때문”이라며 “최근 SH공사를 공동시행자로 선정하기 위한 MOU를 체결한 상황으로 정식계약을 검토 중이다”고 말했다.

 

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“SH공사 건설 노하우 활용 사업비 절감에 앞장 서겠다”

 

김종광    

천호1 도시환경정비사업구역 조합장

 

 

천호1구역은 김종광 조합장의 노력으로 불가능할 것만 같았던 조합설립인가를 받은 이후 지난 3월 사업시행인가까지 받아 현재 많은 건설사들의 수주 관심 현장이다.

최근에는 서울에서 최초로 SH공사를 공동시행자로 사업에 참여시켜 사업비를 절감시키는 방안도 고려중이다.

이에 앞서 김 조합장은 지난 2012년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정에도 앞장섰다. 당시 공유자의 동의요건이 완화돼 보다 수월한 조합설립이 가능해진 것이다.

▲현재 천호1구역의 열악한 주거환경 상황은

그동안 천호1구역은 몇몇 건축물들이 위험건축물로 지정됐고, 관리가 안되는 공가는 쓰레기 등의 무단투기로 점점 더 혐오 시설로 변해갔다.

또 구역 내 4개의 재래시장 중 일부 시장은 소방법 위반으로 벌금형에 처해지기까지 했다.

지난 2003년 뉴타운으로 지정된 지 약 12년이라는 시간이 지나오면서 구역 내 건축물은 더욱더 노후화되고 있는 상황이다. 따라서 개발이 시급한 상황이다.

▲공유자 동의율 완화에 앞장선 조합장으로 유명한데

도시환경정비사업의 경우 공유자에 대해서는 불합리한 규제가 많았다. 그 중 한 가지가 바로 공유자의 조합설립 동의율이었다. 기존에는 공유자 전원의 동의가 없으면 조합설립이 거의 불가능에 가까웠다.

면적 비율을 맞추는데 큰 어려움이 있었기 때문이다. 이를 바로 잡기 위해 당시 국토교통부와 서울시와 강동구청 등을 수십 차례 오가며 제도개선을 요청했다.

그 결과 지난 2012년 7월 도정법 시행령이 개정돼 공유자 동의요건이 완화되면서 두 달 후 조합설립인가를 받을 수 있었다.

▲SH공사를 공동시행자로 선정하기 위해 검토중인데

우리 조합은 SH공사를 공동시행자로 선정하고 도시환경정비사업을 함께 시행하고자 검토중에 있다.

향후 SH공사가 가지고 있는 건설기술관리에 대한 노하우를 우리 구역의 정비사업에 적용시킬 수 있기 때문이다.

또 사업비는 SH공사로부터 대여 받으면서 시공자를 단순 도급제로 선정해 공사비 절감 등의 효과를 불러올 수 있다.

무엇보다도 공공을 사업에 참여시킴으로써 조합이 조합원들로부터 얻는 신뢰도가 향상된다. 물론 SH공사를 공동시행자로 선정한다고 해서 이 사업이 반드시 성공하리라는 보장은 없다.

하지만 신뢰도 향상, 사업비 절감, 체계적인 건설관리는 보장받을 수 있다고 생각한다. 이 세 가지 조건이라면 우리 구역의 정비사업을 성공할 수 있다고 판단한다.

▲사업시행인가를 받으면서 업계의 관심이 높다

업계의 관심이 높은 이유는 천호1구역이 천호동 일대 개발의 신호탄이 될 수 있기 때문이다.

또 단순 도급제 조건을 적용한 공사비는 건설사에서 거부하지 못할 달콤한 조건으로 작용할 것이다.

현재까지만 해도 대림산업과 포스코건설, GS건설 등 국내 내로라하는 1군 건설사들이 많은 관심을 보이고 있는 상황이다.

향후 SH공사를 공동사업시행자로 참여시키는 방안에 대해 검토 및 협의가 끝나면, 내년 초쯤 시공자 선정을 예상하고 있다.

▲조합원들에게 하고 싶은 말은

추진위원회 시절부터 금방이라도 될 줄 알았던 조합설립, 사업시행인가에 대한 기대가 법률개정 및 정비계획변경 등으로 미뤄졌다.

마침내 많은 어려움을 이겨낸 끝에 사업시행인가를 득했다. 함께 고생하고 노력해 주신 조합원들에게 감사드린다.

이제 다음 단계는 정비사업에서 가장 중요한 절차중 한 단계인 시공자 선정이다. 시공자 선정을 위해 올해 말 입찰공고를 낼 예정이다.

앞으로도 시공자 선정, 관리처분계획인가 등 남은 과정에서도 조합원들의 권익 향상을 최우선적 가치로 여기고 원활한 사업이 될 수 있도록 최선을 다 할 것이다.

 

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6년만에 조합설립인가… 정비사업 모범사례

■ 천호1구역은 어떤 곳?

천호1구역 집행부는 원활한 사업추진을 위한 의지로 서울시의 정비사업 모범사례에 꼽히는 성과도 이끌어냈다.

시는 지난해 3월 천호1구역을 재개발·재건축 등 정비사업 모범사례로 선정했다. 그동안 어려운 사업 환경을 극복하고 공유자들과의 소통으로 사업을 정상화했다는 이유에서다.

이는 시가 지난 2013년 12월부터 클린업시스템에 ‘조합칭찬코너’를 개설하고 주민들이 우수사례로 칭찬한 구역을 대상으로 전문가·시민과 합동으로 검증한 결과다.

그동안 천호1구역은 집창촌과 전통시장 등 상점가 4개 등 공유자가 많아 지난 2006년 추진위 승인 이후 6년간 조합도 설립하지 못한 채 사업이 정체돼 왔었다.

하지만 제도개선 노력과 함께 공유자들과의 소통으로 건축심의를 신청하고, 최근 사업시행인가를 받기까지 사업을 정상화하기 위한 노력이 끊이지 않았다.

실제로 김종광 천호1구역 조합장은 공유자 동의율을 완화시키는 것을 골자로 한 법 개정을 위해 적극 나섰다.

도시환경정비사업에서 공유자 동의율을 75%로 완화시키면서 대표자 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있도록 제도개선에 앞장선 것이다.

기존 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 제28조에 따르면 공유자 100%가 동의해야 의결권을 행사할 수 있었다.

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