2차 현금청산대상자 조항 삭제하라
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
표준정관 제44조 제5항은 다음과 같다.
⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 --일 이내에 분양계약을 체결하여야 하며 분양계약을 체결하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.
현금청산대상자는 1차현금청산대상자와 2차현금청산대상자로 구분되는데 바로 위 규정이 2차 현금청산대상자에 대한 근거가 된다. 1차 현금청산대상자에 관해서는 표준정관 제44조제4항에 규정되어 있다.
조합원은 위 규정에 근거하여 사업시행인가 후 분양신청을 해 두었다가 관리처분인가 이후 부동산시장 상황을 고려하여 분양계약을 체결하거나 또는 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산을 받을 수 있다.
즉, 위 규정은 조합원 입장에서는 상황의 추이를 지켜보면서 어떤 불이익도 없이 현금청산자로 갈아 탈 수 있는 근거규정이 된다. 반면 조합이나 시공사 입장에서 위 규정은 2차 현금청산대상자의 양산이라는 사업진행상의 변수로 작용하여 사업의 안정성을 해하는 독소조항이 될 수 있다.
분양계약을 체결하지 않고 현금청산대상자가 되는 조합원들로 인하여 상당한 타격을 받는 사업장들이 상당수 보고되고 있다.
이와 같은 이유로 조합입장에서는 정관상의 위 규정에 대한 대책을 수립할 필요가 있는 것이다.
우선 정관을 바꿀 수 없는 기존 사업장에서는 이주개시 전에 조합원분양계약을 체결하여 2차 현금청산대상자를 가려내야 한다.
분양계약체결기간 마감일까지 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 마감일 다음날부터 2차현금청산대상자가 되며 조합원으로서의 자격을 상실하게 된다(조합원 변경인가를 받지 않는 한 조합원 지위가 여전히 인정된다고 잘못 알고 있는 경우가 있으나, 법리상 분양계약체결기간 마감일 다음날부터 조합원지위를 상실하게 된다).
2차 현금청산대상자들의 관심 또한 1차 현금청산대상자들처럼 현금청산금을 최대한 많이 받아 내는 것이다.
2차 현금청산대상자들 또한 1차 현금청산대장자들과 마찬가지로 현금청산금을 많이 받아 내기 위하여 사업지연작전(?)을 구사하는 것이 일반적이다.
따라서 조합으로서는 관리처분인가를 받게 되면 즉시 조합원분양계약 체결 절차를 진행하여 2차 현금청산대상자를 가려내고, 현금청산절차를 어느 정도 마무리 지은 다음에 이주업무를 개시하여야만 이주비지급 이후 사업지연으로 인한 금융비용 손실을 막을 수 있는 바, 반드시 이러한 업무진행 순서를 명심하여 사업을 추진해야 한다.
정관을 변경할 수 있는 조합에서는 위 조항을 개정하고, 추진위원회 단계에서는 정관안을 작성할 때 위 규정을 삭제하여야 한다.
〈도정법〉 제47조는 현금청산대상자에 대하여 규정하고 있는데, 정작 2차 현금청산대상자에 해당하는 내용은 없다. 즉, 2차 현금청산대상자는 도정법에 근거한 것이 아니라 정관에 근거한 것으로 강행규정이 아니다. 강행규정이 아니므로 조합은 정관변경을 통하여 2차 현금청산대상자에 대한 규정을 삭제할 수도 있고, 추진위원회는 정관안을 만들 때 이 규정을 아예 빼 버릴 수도 있다.
2차 현금청산규정을 삭제하는 경우, 분양신청을 한 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우에 대비한 규정이 있어야만 한다.
분양신청 이후 관리처분총회를 통하여 관리처분계획이 확정되면 사실상 당해 조합원과 조합과의 분양계약이 성립하게 된다. 분양계약서를 작성하는 행위는 위와 같은 계약을 확인하는 과정에 불과하다.
분양계약을 체결하지 않는 행위는 계약위반에 해당하며, 이는 위약금을 지불해야 하는 경우에 해당한다.
통상 계약 위반에 따른 위약벌은 계약금을 몰수하는 것이며, 계약금은 10%가 일반적이다.
이러한 관행에 따라 분양신청을 하고 분양계약을 체결하지 않는 조합원에 대하여는 해당 조합원이 동·호수 추첨을 거쳐 분양받기로 한 신축아파트 분양가액의 10%를 위약금으로 해 두는 것이 바람직할 것으로 생각된다.
이상의 논의를 바탕으로 표준정관 제44조제5항을 다음과 같이 개정할 것을 제안한다.
⑤ 조합원은 관리처분계획인가후 --일 이내에 분양계약을 체결하여야 하며, 당해 조합원이 분양계약을 체결하지 않거나 분양계약 체결 후 이를 해제하는 경우에는 분양대금의 10분의 1을 위약금으로 지급하여야 한다.
한편, 표준정관 제44조제4항제2호의 ‘분양신청을 철회한 자’와 관련하여 분양신청의 철회가 가능한 기간에 대하여 논란이 있는 바, 이를 분명히 해 둘 필요가 있다.
2. 분양신청을 철회한 자(분양신청의 철회는 분양신청기간내에 한한다)
개인적인 소견으로는 분양신청의 철회는 최초의 관리처분총회 전날까지로 연장해 두는 것이 여러 가지 측면에서 바람직하지 않을까 생각한다.
