강정민 변호사의 성공 정비사업을 위한 업무제안(6)
강정민 변호사의 성공 정비사업을 위한 업무제안(6)
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2011.09.08 17:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 
2011-09-08 09:16 입력
  
세입자 실태조사 자료 완벽하게 구비하라
 
 
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 

앞서 연재했던 성공정비사업 10계명 중 제4계명은 ‘세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라’는 것이다. 세입자관리를 위해서는 세입자현황에 대한 정확한 실태조사가 전제되어야만 한다. 정비사업을 추진함에 있어 세입자에 대한 정확한 실태조사가 이루어져야 하는 시점은 크게 두 번이다.
 

첫번째 시점은 정비구역지정 공람공고 시점이다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행규칙 제9조의2제2항이 “주거이전비의 보상은 구역지정 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”고 규정하고 있기 때문이다.
 
통상 조합에서는 이주업무를 개시하면서 구역지정 공람공고일 당시부터 이주개시공고 시점까지 구역내에 계속 거주하고 있는 세입자들에게 주거이전비 지급신청을 하라고 공고하게 되며, 이러한 공고에 따라 해당 세입자들이 주거이전비지급 신청을 하게 된다.
 
조합은 주거이전비지급 신청자들 중 ①주민등록초본상 계속 거주하는 것으로 되어 있고 ② 실제로 거주하고 있는 경우, 즉 위장전입자가 아닌 경우에 주거이전비를 지급하게 된다.
 
이때 주민등록초본상 계속하여 전입신고가 되어 있지 않거나, 실제 거주사실이 인정되지 않는다는 이유로 주거이전비를 지급받지 못한 세입자들이 조합을 상대로 주거이전비지급 청구소송을 제기하게 된다. 문제는 이러한 소송이 제기되는 경우, 조합에 세입자실태 조사자료가 구비되어 있지 않아 패소하는 경우가 많다는 것이다.
 
세입자들은 확정일자를 받은 임대차계약서와 사실확인서 등을 구비하여 계속 거주사실을 입증하는데, 조합에서는 반대 증거를 확보하지 못한 경우가 대부분이기 때문이다. 게다가 이러한 소송이 증가 추세에 있다는 점에 유의하여야 한다.
 
조합의 패소는 곧바로 사업비 증가로 이어지고 이는 조합원의 추가부담금으로 귀결된다. 이러한 이유로 조합은 세입자실태조사를 정확하게 해 두어야만 한다.
 
특히 세입자가 실제 거주하지 않는다는 증거를 확보해 둘 필요가 있다. 예컨대 세입자가 거주하지 않는다는 사진을 찍어 두거나 집주인인 조합원으로부터 비거주사실확인서를 받아 두는 방법, 또는 위장전입자들에 대하여 주민등록법 위반으로 고발조치를 취하는 방법 등이 있다.
 
문제는 조합들이 현안들에 쫓기다 보니 세입자실태 조사업무의 중요성을 알면서도 업무를 제대로 진행하지 못한다는 점이다. 최근 세입자실태조사를 전문으로 하는 업체들이 등장하고 있는 바, 이러한 업체들을 활용하는 방법이 강구되어야 하는 이유이다.  
 
세입자에 대한 정확한 실태조사가 필요한 두번째 시점은 사업시행인가 고시일 즈음이다. 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙 제45조는 사업인정고시일(도정법상으로는 사업시행인가 고시일이 이에 해당된다) 이전부터 적법하게 영업을 하고 있는 세입자에게 영업보상을 하도록 규정하고 있는 바, 사업시행인가 고시일 전부터 세입자가 영업을 하고 있었는지를 조사해 둘 필요가 있다.
 
영업보상을 받기 위하여 무허가영업을 해 오다가 사업자를 새로 개설하는 경우도 많다. 세입자보상비를 세입자를 둔 개별 조합원이 부담하지 않고 조합사업비에서 부담하는 실무관행으로 인하여 조합원이 앞장서서 위장세입자를 만들어 내는 경우가 종종 있는 바, 위장세입자 방지를 위한 철저한 세입자실태조사가 필요하다.
 
세입자관리와 관련하여 핵심 포인트는 정비사업의 시행으로 인하여 불가피하게 세입자를 이주시키는 경우에만 세입자에 대한 주거이전비 등의 보상의무가 발생한다는 점이다.
 
즉, 세입자에 대한 주거이전비 보상이나 영업보상은 이주개시시점까지 세입자가 구역내에 계속 거주하거나 영업을 하고 있을 경우에만 인정되는 것으로, 이주개시시점 전에 당해 세입자가 타 구역으로 이전한 경우에는 보상대상에 해당되지 않는다.
 
〈도정법〉 제38조와 제40조제1항은 정비구역안에서 정비사업의 시행을 위하여 필요한 경우에 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉이 적용된다고 규정하고 있는 바, 정비사업의 시행과는 상관없이 임대차계약기간 종료 등으로 임대차관계가 종료되는 경우에는 보상의무가 발생하지 않는다는 점에 유의하여야 한다. 이러한 점에 착안하여 이주개시 전에 임대차 관계를 종료시키도록 조합원들을 독려하는 조합들이 늘어나고 있다.
 
이러한 조합들은 세입자 실태조사를 하면서 임대차계약기간을 정확하게 파악해 두었다가 각 조합원별로 임대차계약기간이 종료되어 가는 시점에 해당 조합원에게 임대차계약을 갱신하지 말고 계약을 종료시키도록 권유하여 세입자에 대한 보상금 지급을 회피하고 있다.
 
이러한 매뉴얼을 잘 활용하면 세입자에 대한 보상비를 상당히 절약할 수 있을 것으로 보이는 바, 조합임원들의 적극적인 연구가 필요하다 할 것이다.
Tag
#N

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.