강정민 변호사의 성공 정비사업을 위한 업무제안(4)
강정민 변호사의 성공 정비사업을 위한 업무제안(4)
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2011.08.25 17:11
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2011-08-25 10:24 입력
  
빠른 현금청산을 위해 민사조정신청제도를 활용하라!
 
 
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 

필자는 정비사업성공 10계명중 제3계명으로 “현금청산은 최대한 빨리!”라고 주창한 바 있다. 왜 현금청산절차를 빨리 진행해야 하는지에 관해서는 모두 공감하리라고 생각하므로 그 필요성과 당위성에 대한 언급은 생략하고 여기서는 어떻게 하면 현금청산절차를 빨리 진행할 수 있는지 그 방법을 제시하고자 한다.
〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈도정법〉 시행령에는 현금청산과 관련하여 단 두 개의 조문만을 두고 있다.
 
〈도정법〉 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
 
 
〈도정법〉 시행령 제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 〈부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률〉에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 
 

위에서 보는 바와 같이 〈도정법〉에는 조합이 현금청산대상자와 협의하여 청산금액을 산정하라고만 규정하고 있을 뿐 구체적으로 어떠한 절차를 거쳐 현금청산을 하라는 것인지 막연하기만 하다.
 

이에 현장에서는 현금청산대상자에 대하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차를 진행하여 수용재결을 받음으로써 현금청산절차를 진행하는 방법을 취하고 있다. 그러나 토지수용법에 따른 수용절차를 통하여 재결을 받기 위해서는 이 법에 따른 제반 절차를 거쳐야만 하는데, 실무상 재결을 받는데까지 통상 1년6개월 이상의 장시간이 소요되어 빠른 사업시행을 저해하는 원인이 되고 있다.
 

〈토지수용법〉에 따른 수용절차에 따라 현금청산 절차를 진행해서는 현금청산대상자들이 주축이 된 사업지연을 도저히 막을 방법이 없다. 또한 수용재결이 이루어지더라도 현금청산대상자들이 자발적으로 이주를 하지 않기 때문에 별도로 명도소송을 제기해야만 하며, 이로 인하여 막대한 시간과 비용이 낭비된다. 
분양신청이후 감정평가를 거쳐 관리처분총회를 하게 되는데 현금청산대상자들이 감정평가액에 불만을 품고 극심한 반대여론을 조장하고 사업방해활동을 주도하고 있으며 나아가 현금청산대상자들의 의도적인 조합설립무효소송 등으로 인하여 조합이 곤혹을 치르는 것이 지금까지의 현실이다.
 

토지수용법에 따른 수용절차 외에 다른 좋은 방법이 없을까?
수용절차와 달리 빠른 시간내에 현금청산절차를 진행할 수 있는 방법으로 민사조정 절차를 이용하는 방법이 있다. 민사조정이란 민사에 관한 분쟁을 법관 또는 법원에 설치된 조정위원회가 간이한 절차에 따라 분쟁의 당사자로부터 각자의 주장을 듣고 관계자료를 검토한 후, 여러 사정을 참작하여 당사자들이 서로 양보하고 타협하여 합의를 하도록 주선, 권고함으로써 종국적으로 화해에 이르게 하는 법적 절차를 말한다. 
민사조정신청을 하게 되면 1달 이내에 조정기일이 잡히므로 절차가 신속하게 진행된다는 장점이 있다. 또한 조정절차내에서 감정신청을 하여 법원에서 선정한 감정평가사에 의하여 현금청산금액이 정해지므로 현금청산금액에 관한 당사자간의 분쟁이 적다. 또한 여러 가지 부수적인 내용(이주와 관련된)에 대해서도 합의가 가능하므로 조합뿐만 아니라 현금청산대상자도 만족스러운 결과를 얻을 수 있다.
 

종종 분양신청기간내에 분양신청을 할 것인지 말 것인지를 결정하지 못해 분양신청기간 종료후에 분양신청을 하겠다고 하는 경우가 있다. 이러한 경우 조합은 분양신청을 받아주어야 하는 것인지 고민에 빠지게 된다. 법률적으로는 분양신청을 받아주어서는 안되고 인정상으로는 안 받아주기도 뭐하기 때문이다. 이러한 경우 조정절차에서 판사의 중재로 분양신청을 받아 주는 것도 가능하다.
 

민사조정절차를 활용한 현금청산절차 진행방법은 지금까지 현장에서 활용되지 않은 생소한 매뉴얼일 것이다. 필자는 금호19구역에서 위 매뉴얼을 처음 활용하였으며, 필자가 고문변호사로 있는 조합들중 분양신청이 끝난 조합들은 위 매뉴얼을 적극 활용하고 있다.
 

현금청산대상자들의 최대 관심사는 청산금액을 얼마나 더 많이 받을 수 있느냐에 있지 사업을 정체시키는 것이 아니다. 그러나 지금까지 현금청산대상자들은 사업발목을 잡는 데에 주력해 왔다. 이렇게 할 경우 협상을 통하여 청산금액을 더 받는 관행이 있었기 때문이다. 수용재결 외에 다른 수단을 몰랐던 조합으로서는 어쩔 수 없이 질질 끌려갈 수밖에 없었다. 그러나 이제는 이러한 관행을 근절시켜야 한다. 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자들에게 조합이 먼저 민사조정신청을 함으로써 보다 우월적 지위에서 협상을 끌고 갈 수 있다. 분양신청기간이 마감되면 즉시 위 매뉴얼을 적극 활용해 보기 바란다.
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