〈도시 및 주거환경정비법〉(도정법)에 따라 재개발·재건축사업을 추진할 때 사업시행자가 사업구역 내 토지등소유자에게 통지하여야 할 분담금의 구체화 수준은 어느 정도이어야 할까.

 

우선 분담금을 통지해야 하는 정비사업 단계를 살펴보자. 그 첫 단계는 조합설립인가를 받기 위한 조합설립동의서 징구단계이다. 그리고 두번째 단계는 분양신청안내단계이고 세번째 단계는 관리처분총회단계이다. 네번째 단계는 분양계약체결단계이고 분담금 통지의 마지막 단계는 청산금 부과단계이다.

 

첫번째 단계인 조합설립동의서 징구단계에서 동의서에 포함될 부담금 수준에 관하여는 그간 여러 논란이 있었다.

 

서울고등법원 등 하급심은 조합설립동의의 경우 재개발·재건축사업에 대한 참여여부를 결정짓는 것이므로 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉(집합건물법)에 따른 재건축결의와 같이 상당한 비용을 부담하면서 재개발·재건축에 참여할 것이지, 아니면 감정가에 의하여 현금으로 청산받고 재개발·재건축에 참여하지 아니할 것인지를 선택할 수 있도록 예상분담금수준의 통지가 있어야 한다고 보았다.

 

이에 따라 많은 조합들의 조합설립동의가 무효가 되어 상당한 사업차질을 빚었었다. 그러나 대법원은 이와 같은 서울고등법원 등 하급심의 입장을 파기하고 국토해양부가 예시하고 있는 표준조합설립동의서 정도면 족하다고 이 부분 입장을 정리하여 그간의 혼란을 해소하였다.

 

세번째 단계인 관리처분총회단계에서 통지되어야 할 분담금 수준이 평형결정까지 이루어진 상태에서의 분담금수준이고, 그 다음 단계인 분양계약단계에서의 수준은 동·호수 추점까지 이루어진 상태에서의 분담금 수준이이라는 데는 이설이 없다. 청산단계의 분담금 수준이 정산까지 완료한 상태의 수준이라는 것도 마찬가지다. 다만, 세 번째 단계와 네 번째 단계는 관리처분총회단계에서 미리 동·호수 추점까지 마침으로써 분양계약체결단계의 부담금 수준을 관리처분총회단계로 앞당길 수는 있다. 

 

그런데 요즘 두 번째 단계인 분양신청안내단계에서 조합원들에게 고지하여야 할 분담금 수준에 관하여는 입장이 갈리고 있다.

 

일부 견해는 도정법 제46조제1항에서 ‘개략적인 부담금 내역’을 토지등소유자에게 통지하도록 하는 취지는 사업시행자인 조합으로 하여금 분양신청을 앞둔 조합원들에게 상당한 비용을 부담하면서 재개발에 참여할 것인지, 아니면 감정가에 의하여 현금으로 청산받고 재개발에 참여하지 아니할 것인지를 선택할 수 있는 정보를 제공하기 위한 것이므로 ‘개략적인 부담금 내역’을 통지하였다고 인정하기 위해서는 각 조합원이 각 경우의 손익에 관하여 개략적으로나마 판단 내지 추단할 수 있도록 집합건물법상의 재건축결의와 같이 개략적인 조합원별 예상분담금이 통지되어야 한다는 입장이다. 실제 부산지방법원도 이 견해와 유사한 취지의 판결을 한 바 있다.

 

그러나 우선 개략적인 조합원별 예상분담금이 확정되기 위해서는 분양대상자, 현금청산대상자, 분양평형 등이 결정되어야 하는데 분양신청을 안내하는 단계에서는 위와 같은 사항이 결정되기 전이므로 조합원별 예상분담금을 산출하는 것은 불가능하다.

 

다음으로 구 도정법은 사업시행자로 하여금 사업시행인가일 이후 21일 이내에 위와 같은 통지를 하도록 하였는데 도정법 제48조에 의한 종선 자산가를 산정하기 위하여는 상당한 시일이 소요될 수밖에 없어 위와 같이 해석하는 경우에는 다른 도정법 규정 때문에 위 ‘21일 이내 통지규정’을 지킬 수 없는 불합리가 발생한다. 집합건물과 달리 감정평가가 복잡하고 다양한 단독주택재건축이나 재개발의 경우 더욱 그러하다.

 

마지막으로 현행 도정법 체계하에서는 재개발·재건축사업의 참여여부는 분양신청단계에서만 결정되는 것이 아니고 분양계약체결단계에서도 결정되므로 굳이 분양신청안내 단계에서 관리처분총회단계에서와 같은 조합원별 평균적 분담금 통지를 요구할 필요가 없다.

 

분양신청안내 단계에서 조합원별 예상분담금을 통지하여야 한다는 견해는 도정법상의 분양신청을 집합건물법상의 재건축결의와 유사하게 보기 때문인데, 집합건물법상의 재건축결의는 이 단계에서만이 그것에 찬성함으로써 분양대상조합원이 되고(대법원 판례에 따르면 임의 탈퇴 인정되지 않는다) 그것에 반대함으로써 매도청구대상이 되지만, 도정법상의 재개발·재건축사업의 참여여부는 분양신청단계 뿐만 아니라 그 이후의 분양계약체결단계에서도 결정할 수 있다(재건축사업은 조합설립동의단계도 가능). 그런데 앞에서 본 바와 같이 분양계약을 체결할 쯤에는 이미 구체적인 분담금 내역까지도 통지받게 된다. 도정법상으로는 재건축결의와 같은 사업참여 결정권을 당연히 보장받게 된다.

 

따라서 분양신청안내단계에서 사업참여여부를 근거로 개략적인 조합원별 예상분담금 통지를 요구할 필요는 없다. 결국 도정법 제46조제1항의 ‘개략적인 부담금 내역’ 통지는 전체사업의 개략적인 총수입과 총비용 정도의 통지로 족하다고 보아야 한다.