재건축 사업시 등급분류·동일등급내 동·호수 추첨
재건축 사업시 등급분류·동일등급내 동·호수 추첨
  • 맹신균 변호사/법무법인 동인
  • 승인 2015.07.06 13:16
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한강변에 위치한 아파트재건축현장의 경우 한강조망권이 있는 일부 동에서 신축아파트에 대한 한강조망권을 우선적으로 보장할 것을 요구하는 사례가 많다.

한강조망권은 거실에서 한강이 보이는 경우에 인정되는 권리이다.

일부 한강변 아파트 재건축사업에 있어 조합설립동의서, 조합정관, 관리처분계획(안)에 기존아파트와 신축아파트를 10등급으로 분류한 다음 동일한 등급내에서만 동·호수를 추첨하는 내용을 포함하는 사례가 있다.

위와 같은 내용이 관리처분계획에 있어 형평의 원칙에 위배되는지가 문제된다.

조합설립동의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정해야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정해야 한다.

조합설립의 동의가 위와 같은 사항에 관하여 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하는 경우에는 이러한 조합설립동의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

법원은 구분소유권의 귀속에 관한 사항이 형평의 원칙에 위배되는지 여부에 관하여 아래의 기준을 제시하고 있다.

신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려할 것이 아니라, 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치와 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 조합원들이 종전에 소유하던 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부, 재건축의 결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관하여 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요하였는지 여부 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2009.6.25. 선고 2006다64559 판결).

일부 하급심 판결은 아래의 사정을 근거로 기존 아파트와 신축 아파트를 10등급으로 분류한 다음 동일한 등급내에서만 동·호수를 추첨하는 내용이 형평의 원칙에 위배되지 않는다고 판시하였다.

①기존에 조망이익을 더 확보한 아파트 소유자는 상대적으로 재건축의 필요성이 적은 반면에 재건축사업에 출자하는 자산의 가치는 더 크므로, 더 가치가 큰 자산을 재건축사업에 투입하여야 하는 이들을 참여시키기 위하여 유인책이 필요했을 것으로 보인다.

②조합설립동의서 및 조합정관에서 한강조망권을 최우선 고려사항으로 평가하여 기존의 아파트와 신축 아파트의 등급을 분류하고, 동일등급 내 신축 아파트에 한하여 동·호수 추첨을 한다는 내용을 명문으로 두어 조합이 설립되었다.

③재건축사업의 신축 아파트의 배정에 있어 종전 권리가액이 큰 조합원에게 우선권을 부여하는 것은 다른 재건축조합에서도 그 예를 찾아볼 수 있다.

④등급분류 및 동일등급 내 동·호수 추첨으로 인한 층수, 위치 등의 차이를 합리적인 방법에 따라 조절한다면 형평에 어긋난다고 보기 어렵다.

⑤조합의 조합원들 중 하위 등급인 9등급 및 10등급에 해당하는 조합원만 하더라도 전체 조합원의 2분의 1을 넘는 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요하였다고 볼 수 없다.

⑥조합이 수립한 사업시행계획에 의하면 종전에 한강이 조망되지 않던 하위 등급도 향후 그 조망의 이익을 누릴 수 있다.

위와 같은 내용을 처음 접한 사람들은 위와 같은 하급심 판결이 잘못되었다고 생각할 수도 있다.

즉 관리처분에 관한 도시정비법에 관한 조항은 대부분 강행규정이고, 조합원은 누구나 평등하게 대우를 받아야 하므로, 어느 특정인 또는 특정 동의 조합원들에게 특별한 권한을 인정할 수 없다고 생각하기 때문이다.

그러나 아파트단지내 일부 동이 한강조망권을 주장하면서 재건축사업에 반대하고, 재건축사업의 추진주체가 일부 동의 동의율 요건을 충족하기 위해 위 일부 동의 요구를 수용하였다면 그 내용이 일부 조합원에게 특별한 권한을 부여한다 해도 위법하지 않다는 것이다.

 ☞ 문의 : 02-2046-0641

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