공유자에 대한 토지등소유자 산정방식 따라
조합설립 동의율이 달라질 수 있어 주의요망

재개발구역내 동일인이 토지와 건물을 소유하고 그 토지에 대해 지상권을 설정했다면 각각 1명을 토지등소유자로 산정해서는 안된다는 대법원의 판결이 나왔다.

지난 3월 대법원 특별1부(대법관 고영한 주심)는 서울 불광5구역내 토지등소유자 김모씨 등 58명이 은평구청을 상대로 제기한 ‘조합설립인가 처분취소’ 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 파기 환송했다.

이 문제는 그동안 하급심에서 엇갈린 판결을 내놓아 시장을 혼란스럽게 했다.

공유자에 대한 토지등소유자수를 어떻게 산정하는지에 따라 조합설립 동의율이 달라질 수 있는 만큼 각별한 주의가 요구됐기 때문이다. 하지만 이번 대법원의 판결로 논란이 잠식될 것으로 전망된다.

▲공유토지와 지상권이 설정된 토지의 소유자수 계산은 달리 적용해야

대법원은 1필지를 여러명이 소유한 일반적인 사안과, 동일인이 소유하고 지상권이 설정돼 있는 경우와는 토지승소유자수를 다르게 산정해야 한다고 판시했다.

토지등소유자수 산정 방법을 정하고 있는 구 ‘도시 및 주거환경정비법 제2조제9호에 따르면 재개발사업에서 △1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 △토지에 지상권이 설정돼 있는 경우에는 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 △1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물 수와 관계없이 토지등소유자 수를 1인으로 각각 정하고 있다.

다만 재개발사업에서 정비구역내 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정돼야 한다.

따라서 토지의 공유자 중 일부가 그 지상 건물을 단독으로 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정돼야 한다.

이와 달리 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하고 그 토지에 대해 지상권이 설정돼 있는 경우에는 1명의 토지등소유자로 산정해야 한다는 게 대법원의 판단이다.

재개발사업의 관리처분계획상 분양대상을 규정하고 있는 ‘도정법’ 시행령 제52조제1항제3호에 따르면 지상권자를 제외하고 있고, 지상권이 설정된 토지 소유자는 지상권자의 동의 없이도 당해 토지를 유효하게 처분할 수 있는 등 지상권자의 법적 지위가 토지 공유자와 동일하다고 볼 수 없다고 판단했다.

나아가 대법원은 토지등소유자수의 산정에서까지 지상권자와 토지공유자를 동일하게 볼 필요가 없다고 덧붙였다. 토지에 지상권이 설정돼 있는 경우 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 법에서 토지등소유자로 산정하도록 규정한 취지는 지상권자에게 동의여부에 관한 대표자 선정에 참여할 권한을 부여함으로써 이해관계를 보호하기 위한 것이기 때문이라는 게 대법원의 설명이다.

이와 함께 1인이 토지와 그 지상의 건물을 소유한 경우 토지에 대해 지상권이 설정돼 있는지 여부에 관계없이 토지 및 그 지상 건물에 대해 토지등소유자를 1인으로 산정해야 한다고 판단했다.

구 ‘도정법’ 시행령 제28조제1항제1호다목에서 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건물을 소유하고 있는 경우 그 토지 또는 건물 전부에 대해 토지등소유자를 1인으로 산정한다고만 규정하고 있을 뿐, 토지에 대해 지상권이 설정된 경우 달게 취급한다는 예외규정을 두고 있지 않다는 이유에서다.

이에 따라 대법원은 “동일인 소유인 토지와 그 지상의 건물 중 토지에 대해 지상권이 설정돼 있더라도 토지등소유자수의 산정에 있어서는 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없다”며 “해당 토지와 그 지상 건물에 대해 1인의 토지등소유자가 있는 것으로 산정하는 것이 타당하다”고 판시했다.

이어 대법원은 “원심은 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상 건물 중 토지에 지상권이 설정된 12필지에 대해 토지와 그 지상 건물의 토지등소유자를 각각 산정해야 한다는 전제하에 토지등소유자로 12명을 추가하면서 최종적으로 도정법 제16조제1항에서 정한 토지등소유자 3/4이상의 동의 요건을 충족하지 못했다고 판단했다”며 “이러한 원심판결에는 조합설립인가의 요건인 토지등소유자 산정 기준 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다”고 결론내렸다.