“탈퇴한 조합원들에겐 이미 납부한 돈에 대한 어떠한 권리도 없다” 판결
재건축·재개발 중인 아파트의 경우 입주자대표회의의 권리·의무와 조합의 권리·의무가 혼동되는 점이 있다.
특히 입주자대표회의가 입주자들로부터 징수하여 보관하고 있는 관리비예치금, 장기수선충당금 등을 어떻게 처리하여야 하는 지에 대한 다툼이 비일비재하다.
입주자대표회의가 공식적으로 해산되지 않은 상태에서, 조합이 설립되면, 아파트의 소유자들은 입주자대표회의의 구성원인 입주자의 지위와 조합의 구성원인 조합원의 지위를 겸하는 경우도 있지만, 조합에 참여하지 않은 소유자, 현금청산대상자 등은 입주자였지만, 조합원이 아닌 자에 해당하여 양 자의 구성원이 동일하지 않다.
입주자대표회의는 기존 아파트의 보전·관리를 목적으로 하는 반면, 조합은 기존 아파트의 철거 및 신축을 목적으로 하는 것이므로, 양 자의 존립 목적이나 근거법도 다르다.
따라서 기본적으로는 입주자대표회의와 조합은 구별되는 것이므로 입주자대표회의가 소유·보관하는 재산은 조합의 것이 될 수 없는 것임이 원칙이다.
그렇다해도 입주자들이 납부한 관리비예치금, 장기수선충당금, 예비비 등이 아파트가 철거된 이후에도 여전히 입주자대표회의에 귀속되는 것인지 등에 대한 다툼이 많은게 현실이다.
관리비예치금 등을 납부한 주체가 입주자이므로, 남은 돈이 있다면 이를 납부한 자들에게 반환하는 것이 옳다는 주장이 있는 반면, 재건축·재개발사업이 진행되면서 일정 시점 이후에는 사업구역내 부동산의 소유권·처분권은 조합으로 이전되는 것이므로 조합이 이를 승계받을 권리가 있다는 주장도 있었던 것이다.
한편, 이 문제는 좀 더 세부적으로 들어가면, 장기수선충당금 등을 납부한 매도인과 그 이후의 매수인 중 누구에게 반환하는 것이 정당한 것인지에 대한 다툼도 되었던 것이다.
통상 정비사업 현장에서는 입주자대표회의와 조합 간의 합의를 통해 재산과 업무 일체를 인수·인계하는 경우도 많지만, 이러한 합의에 이르지 못하는 경우도 많아, 입주자대표들과 조합 간의 법적 쟁송으로 발전하였던 것이다.
이와 같은 다툼에 대해, 본 변호사가 원고인 조합을 대리하여 승소판결을 받은 2015.6.16.선고 서울고등법원(2014나19440) 판결은 매우 중요한 의미를 갖는다 할 것이다. 동 판결은 장기수선충당금은 조합에 승계되지 않고 여전히 입주자대표회의의 소유라고 판시한 제1심판결을 파기한 항소심 판결인바, 피고가 상고를 포기하여 확정될 것으로 예정되어 있다.
위 서울고법 판결에 의하면, 입주자대표회의의 관리규약에서 “관리비예치금은 재건축 등의 사유로 입주자가 해산할 경우 해산 당시의 소유자에게 반환하여야 한다”라고 규정한 경우, ‘해산 당시의 소유자’란 관리비 등을 실제로 납부한 종전 아파트소유자가 아니라, 재건축으로 인하여 조합원들로부터 신탁등기를 받거나 현금청산자에게 매도청구를 하여 소유권을 취득한 조합으로 보아야 하므로 관리비예치금은 조합에게 반환되어야 한다는 것이다.
이러한 명문의 관리규약 규정이 없는 장기수선충당금이나 예비비의 경우에도 장기수선충당의 목적이 소멸하는 시점(이주 및 건축물의 철거시점)의 소유자인 조합에게 반환되어야 한다는 것이다.
결국, 관리규약에 재건축·재개발에 이르렀을 경우, 관리비예치금이나 장기수선충당금의 귀속 주체에 대해 명시한 경우는 동 규정에 따라 해석하는 것이 원칙이긴 하지만, 그 규정이 불명확·모호하거나, 아예 규정이 없는 경우라 하여도, 법리상 그 귀속 주체는 조합이 되어야 한다는 판결이다.
따라서, 아파트 철거시점에 이르기까지 여전히 입주자대표회의의 존재 의미가 있다거나, 그 권리·의무가 존속한다는 식의 주장은 이유가 없다는 것이 되며, 특히 재건축·재개발 진행 중간에 아파트를 매도한 매도인이나, 현금청산의 방법으로 조합에서 탈퇴한 자들이 자신들이 입주자대표회의에 납부한 장기수선충당금이나 관리비예치금에 대해 어떠한 권리를 갖고 있지 않다는 판결인 것이다.
종전 정비사업현장에서 입주자대표회의와 조합 사이에 알력이 발생하여 원만한 합의가 성립되지 않는 경우 등도 없지 않았고, 특히, 현금청산자들로 구성된 비대위와 조합 사이에 장기수선충당금에 대한 논쟁이 없지 않았던 바, 이에 대한 법적 판결이 선고되므로 인하여 문제해결이 가능해 진 것이다.
위 판결은 조합이 입주자대표회의로부터 반환받은 잔존 관리비예치금, 장기수선충당금 등을 어떻게 처분하여야 하는가에 대해서는 특별히 판시하고 있지 않으나, 반환을 받는 주체는 조합인 것이며, 관리비를 납부한 조합원(과거의 입주자)은 아닌 것이므로, 조합이 이러한 관리비예치금 등을 반드시 이를 납부하였던 조합원들 각자에게 그 부담비율대로 분배하여야 하는 것은 아니라고 판단되고 조합원총회의 결의에 따라 처리방법을 정할 수 있다고 사료된다.
단, 형평성의 차원에서 살펴보면, 관리비예치금 등을 실제로 부담한 조합원과 그렇지 않았던 조합원들을 구분하여 처리방법을 의결하는 것이 정의관념에 합당하고 법적 다툼도 최소화하는 것이라고 판단된다.
