조합설립동의서의 필수적 기재사항으로 ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’이라는 항목이 있다. 이른바 총사업비 항목이다. 총사업비 변경은 기존 조합설립인가와 관련해서는 경미한 변경에 해당한다. 그렇다면 총사업비가 아무리 크게 증가하더라도 조합원의 동의를 얻을 필요가 없을까?

 

대법원은 ‘물가변동 등 변화하는 건축경기 상황 등에 비추어 통상적으로 예측할 수 있는 합리성 있는 범위내인가’를 기준으로 조합원의 재동의 여부를 판단하고 있다.

 

이 기준과 관련된 구체적 사안을 살펴보면, 서울고등법원 제31민사부는 총사업비가 40% 증액된 사안에서 전체 조합원 3분의 2이상의 동의를 받아야 한다고 보았다. 서울행정법원 제13행정부도 총사업비가 약 60% 증액된 사안에서 같은 입장을 취했다.

 

위 두 재판부는 사업비의 총금액을 기준으로 ‘통상적으로 예측할 수 있는 범위’를 판단했다. 반면 서울행정법원 제4행정부는 총사업비가 180% 증액된 사안에서 전체 조합원 3분의 2이상의 동의가 아닌 과반수이상의 동의로 족하다고 보았다. 이 재판부는 사업비의 총금액이 아닌 세부금액을 기준으로 ‘통상적으로 예측할 수 있는 범위’를 판단했다.

 

총사업비 중 공사비, 설계비 등은 사업추진과정에서 통상적으로 예상되는 건축연면적의 증가, 물가의 상승, 건축경기의 변화, 법령의 개정 등 외부여건의 변경으로 인한 것이고, 현금청산금은 현금청산의 대상만큼 일반분양의 대상이 증가하여 분양수입의 증가로 연결되는 부분이며 이주비 이자는 조합원이 납부하여야 할 이자를 조합이 대신 납부하여 주는 것에 불과하므로 총사업비가 180% 증가하였다는 사정만으로 곧바로 실질적인 조합원 비용분담기준의 변경 또는 조합원 비용분담사항의 변경으로 보기 어렵다고 하였다.
과연 어느 재판부의 견해가 타당할까? 당연 후자의 재판부다. 총사업비가 아무리 증가하였다 하더라도 조합원분담금이나 구분소유권 귀속에 영향을 미치지 않는 경우에는 그것을 두고 조합설립동의의 중대변경으로 볼 수는 없기 때문이다. 총사업비 증액의 주된 요인은 현금청산금과 이주비이자의 추가 그리고 공사비 증액이다.

 

현금청산금부터 보면, 가령 조합설립시 총사업비가 1천억원이었다가 관리처분계획 수립시 현금청산자가 발생하여 청산금 500억원이 추가되어 총사업비가 1천500억원으로 증액되었다고 하자. 우선 조합설립시에는 누가 현금청산자가 될 지 알 수 없다.

 

조합설립에 동의하지 않는 사람이 현금청산자가 될 가능성이 크지만 그와 같은 현금청산자를 예측하여 조합설립동의서의 총사업비 항목에 현금청산금을 포함시키는 것은 자체 모순이다.

 

다음으로 현금청산금은 조합원의 주택을 매수하여 일반분양으로 전환하기 위한 자금이므로 오히려 조합원분담금을 낮출 수 있다. 조합원분양가에 비해 일반분양가가 높으므로 500억원의 비용으로 600억원의 수입을 만들 수 있기 때문이다. 최악의 경우 미분양사태가 발생하여 조합원분담금이 늘어난다고 하더라도 일반분양분은 여전히 조합원들 소유이므로 조합원부담금의 부담방식만 바뀔 뿐이다.

 

이주비 이자는 어떤가. 이주비 이자는 관리처분인가 후 조합원의 이주를 신속하게 진행하기 위하여 필요한 자금이다. 원래 조합원 이주는 조합원의 책임이다. 자신이 은행으로부터 이주비를 대여받아 이사를 가든 자신이 가지고 있던 자금으로 이사를 가든 자신이 책임지고 이사를 해야 한다.

 

이주비 이자는 이와 같은 조합원의 책임부분을 조합이 대신 짊어지는 것에 불과하다. 다시 말해 조합원들이 개별적으로 대여받아 납부해야 할 이주비 및 그 이자를 조합이 대여받아 이주비는 조합원으로 하여금 반환토록 하고 그 이자는 조합이 총사업비에 포함시켜 납부하는 것에 불과하다. 조합원들은 자신이 직접 이주비를 부담하지 않기 때문에 이와 같은 이주비를 가리켜 ‘무이자 이주비’라 부르지만 엄밀하게는 무이자가 아님은 분명하다. 여하튼 어느 모로 보나 추가된 현금청산금이나 이주비 이자는 조합원부담금에 영향을 미치지 않는다.

 

마지막으로 총사업비 항목 중 공사비항목은 무엇을 기준으로 ‘통상적으로 예측할 수 있는 범위인지’를 판단할까.

 

공사비가 증가하면 당연히 조합원분담금은 늘 수밖에 없다. 공사비가 증가하면 신축아파트 가격이 높아질 수밖에 없기 때문이다. 공사비는 ‘시공계약에 포함될 내용’이므로 그 증가가 통상적 범위를 넘어서는 경우에는 정관변경에 준하여 조합원 3분의 2이상의 동의를 얻어야 한다.

 

따라서 그 기준이 매우 중요하다. 그러면 소비자물가지수가 기준일까. 건설공사비지수가 기준일까. 일반적으로 소비자물가지수가 5%인 경우 건설공사비지수는 20%내외이다. 어느 것을 기준으로 보느냐에 따라 ‘통상적으로 예측할 수 있는 범위’가 달라질 수밖에 없다.

 

그런데 대법원은 건축경기의 변화도 중요한 요소로 고려하고 있다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 건설공사비지수가 기준이 되는게 맞다. 요컨대, 총공사비 중 현금청산금이나 이주비이자 등의 항목은 조합원의 비용분담과 무관하고 공사비항목은 건설공사비지수를 기준으로 통상적 범위를 판단하여야 하므로 조합원들의 동의정족수는 변경된 총공사비의 세부내역을 검토하여 판단하여야 한다.