지난 호에는 장기전세주택이 무엇인지에 대하여 알아봤는데 이번 호에는 민간이 주도하여 장기전세주택을 공급할 수 있는 역세권 사업의 조건에 대해서 알아보도록 한다.
민간 사업자가 장기전세주택을 계획하는 것은 법적 의무사항이 아닌 사업주체가 계획을 할지 안할지 결정할 수 있는 선택사항이다.
그렇다면 민간에서 일반분양으로만 계획하면 되는데 굳이 장기전세주택을 같이 계획하여 서울시에 제공하는 이유는 무엇일까? 그 이유는 용적률 완화, 용도지역 상향, 건축물 노후도 기준적용 완화, 도로사선제한 배제 등 다양하고 획기적인 인센티브와 완화혜택을 민간 사업자에게 제공하기 때문이라고 볼 수 있다.
그렇다고 해서 모든 사업장에서 적용되는 것은 아니다. ‘서울시 도시계획조례’ 제55조 16항에 따라 1차 역세권은 500%이하, 2차 역세권은 300%이하로 역세권 범위에 따라 용적률을 차등 적용하고 있다. 역세권지역의 무분별한 난개발을 방지하기 위해 역세권사업의 범위를 제한하고 있으며, 이는 모든 역세권 사업에 공통으로 적용되는 기준이다.
첫째는 철도역 중심으로부터 반경 500m이내의 역세권 지역 중 도시기본계획의 중심지체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역이며, 둘째는 전용주거지역, 도시자연공원, 근린공원, 자연경관
지구 및 최고고도지구(김포공항 주변 제외)와 접한 지역은 기본적으로 제외하고 있으나 도시건축공동위원회의 심의를 거쳐 부득이하다고 인정하는 경우에는 가능하다.
위 내용과 같이 역세권 범위에 사업대상지의 포함여부가 가장 중요한 사항으로 ‘역세권’이란 보행접근이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역(사용승인시점에 개통 예정인 역을 포함한다)의 중심(각각의 승강장의 중심점)으로부터 반경 500m이내의 일단의 지역을 뜻한다.
1차 역세권은 역 승강장 중심에서 반경 250m이내, 2차 역세권은 역 승강장 중심 반경 250m~500m이내의 범위를 말한다.
그리고 여기서 중요한 것은 도시기본계획의 중심지체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역은 ‘2030 서울도시기본계획’ 중심지 체계상 도심, 광역중심, 지역중심, 지구중심은 지역 명으로 명시하고 있는 반면에 지구중심 이하는 명시되어 있지 않은 관계로 서울시 또는 해당 자치구에 문의하여 확인할 수 있다.
따라서 국·공유지와 택지자원이 고갈된 서울시는 토지와 자금력을 확보한 민간의 참여를 통해 장기전세주택을 제공받게 된다. 이때 민간에서 무료로 제공하는 것이 아니라 서울시가 장기전세 주택을 표준건축비로 매입하고 부속토지는 무상으로 양여하는 사항으로 민간 사업자는 장기전세주택(Shift)을 제공함으로서 다양하고 획기적인 인센티브와 완화혜택을 받는 것이다.
공공기관에서는 표준건축비로 장기전세주택을 확보함으로서 민간 사업자와 공공기관이 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 좋은 제도라 생각한다.
하지만 중요한 것이 제도가 좋다고 해서 사업성까지 좋은 것은 아니기 때문에 각 사업현장의 입지조건 및 건축계획 등을 세밀하게 검토하여 유리한 쪽으로 사업을 진행하는 것이 가장 중요하다.
검토시 가장 유의해야 할 사항은 역세권 장기전세주택 운영기준에 따르면 반경 250m이내에 위치한 1차역세권은 ‘도시 및 주거환경정비법’에의한 도시환경 정비사업과 ‘주택법’에 의한 주택건설사업 중 유리한 사업방식을 선택 할 수 있으나, 1차역세권에 해당하지 않는 500m이내의 사업지는 주택법에 의한 지구단위계획사업이 유일하다.
주택법과 도정법의 가장 큰 차이점은 동의율로, 사업시행을 하기 위해서는 도시환경정비사업은 75%동의로 사업진행이 가능하지만, 주택법에 의한 주택건설사업은 토지면적의 95%이상 동의를 해야 사업진행이 가능하므로 주민들은 이를 사전에 충분히 인지하여 어느 방식이 가장 유리한 사업방식인지를 결정해야 한다.
