이번 시간에는 지난시간에 언급한 크게 두가지의 사업방식 즉, 역세권지역에 한해서 장기전세주택을 건립하는 사업방식 중 도시정비법에 의한 도시환경정비사업과 주택법에 의한 주택건설사업에 대하여 알아보고자 한다.
우선 도시환경정비사업과 주택건설사업은 장기전세주택을 건립하는 공통점은 있으나 도시환경정비사업은 도시정비법에 따라 진행되며, 주택건설사업은 주택법에 따라 진행되는 것으로 법령자체가 다르다.
일반적으로 도시환경정비사업은 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 상업·공업지역 등에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
그러나 ‘2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(도시환경부문)’상 예정구역을 확대하면서 도시정비법 시행령 제10조 제1항 관련 〈별표1〉 제4호 마목 신설에 따라 역세권 시프트 공급요건을 만족하는 지역에 한해 도시환경정비 예정구역으로 간주한다고 명시하고 있어 주거지역에서도 역세권 도시환경정비사업이 가능하다.
즉, 일반 재개발, 재건축처럼 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하여 예정구역으로 지정받지 않고, 시프트 공급요건에 만족하는 지역은 기본계획수립 없이 예정구역으로 보기 때문에 기본계획수립을 이행할 필요가 없으나 그 만큼 역세권 도시환경정비사업의 지정요건이 매우 까다롭다.
첫 번째로 철도역 중심으로부터 반경 500m이내의 역세권 지역 중 도시기본계획의 중심지체계상 지구중심 이하에 해당하는 지역이여야 한다.
두 번째로 전용주거지역·도시자연공원·근린공원·자연경관지구 및 최고고도지구(김포공항주변 최고고도지구는 제외)와 접한 지역이거나 경관계획상 중점경관관리구역, 구릉지 및 한강축 경관형성기준 적용구역은 제외된다.
이와 같이 역세권 도시환경정비사업을 추진하기 위해서는 기본적인 해당요건에 충족해야하며 추가적으로 도시 및 주거환경정비기본계획의 정비예정구역 검토기준을 준용하여 △30년 이상 경과 건축물 비율 30%이상, △150㎡ 미만 필지 비율 40%이상, △2층 이하 건축물 50%이상으로 2가지 이상 만족하는 지역에 한해서 역세권 도시환경정비사업을 서울시에서 검토하고 있다.
그리고 주택법에 따라 장기전세주택 건립을 위한 주택건설사업은 주택건설사업계획 승인을 얻어 국가, 지방자치단체, 한국토지공사, 국토해양부장관에게 등록한 주택건설사업자 등이 사업을 시행할 수 있으며, 역세권 장기전세주택 건립을 위한 주택건설사업계획 승인을 얻기 위해서는 위 내용과 같이 역세권에 대한 기본적인 요건에만 충족하면 사업이 가능하다.
또한 주택법에 의한 사업계획승인 시(300세대 이상 건립시) 지구단위계획 의제처리 관련 ‘공동주택 사전 자문제도’ 실시에 따른 지구단위계획 의제처리방법으로 사업계획승인 전에 미리 도시·건축공동위원회 사전자문을 받아 사업계획을 승인신청 할 수 있으며, 300세대 미만을 건립할 경우에는 선 지구단위계획 수립을 통해 도시건축공동위원회 심의을 받아 건축허가 신청을 할 수 있다.
이처럼 사업방식에 따라 도시환경정비사업은 구역지정을 통하여 도시계획을 확정하고 주택건설사업의 경우는 위에서 언급한 사전자문을 통하여 결정하며 인허가 기간과 절차가 조금씩 다르며 동의서 양식도 서로 상이하다. 그러므로 사업시작부터 반드시 사업방식을 결정하고 시작해야 한다.
따라서 역세권 장기전세주택 건립을 위한 사업에는 도시정비법에 따른 도시환경정비사업과 주택법에 따른 주택건설사업으로 구분되며, ‘역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위게획 수립 및 운영기준(2011.05.03)’에 의거하여 계획을 수립한다.
다음 시간에는 도시환경정비사업과 주택건설사업에 적용하는 운영기준과 그에 따른 용적률 체계 등 전반적인 역세권 운영기준을 더 자세히 알아보도록 한다.
