주택 수요층 늘어나 매매 가격은 꾸준히 상승
전세가격 상승폭은 한풀 꺾여… 월세는 강보합

 

최근 부동산 시장은 말 그대로 맑음이다. 분양시장이 활기를 띠고 있으며, 미분양 아파트가 꾸준히 줄어들고 있다. 물론 확고한 상승기라기보다 장기침체로 인한 반등효과와 정부의 부동산 활성화 대책 등으로 인한 일시적인 현상이라는 지적도 있다. 여기에 우리나라 주요 교역국들의 경제성장률 둔화와 중국의 통화정책 변화, 우리 국민의 소비심리 위축 등 대내외적 불안요소도 걱정스러운 상황이다.

하지만 부동산 경기가 좋을 때 나타나는 주요한 현상들이 지속되고 있는 것은 분명해 보인다. 우선 주요도시의 청약경쟁률이 뜨거웠다.

리얼투데이가 16일 기준으로 금융결제원 자료를 이용해 지난해 9월부터 최근 1년간 전국청약경쟁률을 분석한 결과, 부산시 청약경쟁률이 평균 64.23대 1로 전국에서 가장 높은 수치를 기록했다. 이어 대구광역시 52.06대 1, 광주광역시 29.84대 1, 울산광역시 23.80대 1, 세종시 13.26대 1, 서울특별시 9.82대 1 등의 순이었다.

서울시 SH공사는 지난 9월 21일 강서구 마곡지구 공공분양 아파트 8·10-1·11·12단지 184가구에 대해 청약을 실시했다. 2013년도에 1차 분양했을 당시보다 분양가가 1억원 넘게 올라 59㎡(이하 전용면적)는 4억1천만원대, 84㎡는 5억6천만원대에 달했다. 하지만 무려 7천52명의 청약 희망자들이 몰리면서 평균 38 대 1, 최고 87대 1이라는 높은 청약경쟁률을 기록하며 1순위로 마감됐다. 청약경쟁률 면에서도 지난 1차 분양 당시 2.97 대 1과 비교해 엄청나게 분양 열기가 뜨거웠다.

서울 서초구 반포동 삼호가든4차 아파트 단지를 재건축해 공급하는 대우건설의 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋’ 아파트도 지난 15일 1순위 청약에서 평균 21.1대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다. 지난달 4일과 5일 이틀간 진행된 인천 도화 e편한세상의 뉴스테이 청약에서도 2천51가구 모집에 무려 1만1천258명이 몰리며 평균 5.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

분양시장의 활기는 건설사들의 활발한 움직임을 통해 피부로 느낄 수 있다. 건설사들은 앞 다퉈 그동안 미뤄놨던 분양물량을 쏟아내고 있다.

16일 부동산114에 따르면 10월 넷째 주에는 청약접수 26곳, 당첨자 발표 17곳, 당첨자 계약 8곳, 모델하우스 개관 25곳 등 전국 26개 사업장에서 1만8천580가구를 공급한다. 한 주 전(8천314가구)과 비교해 123%(1만266가구) 증가한 수치다. 주택 유형별로는 일반 및 공공분양 아파트 5천60가구, 민간·공공임대 1만6천451가구 등이다. 지역별로는 수도권에서 8천167가구, 지방은 1만413가구를 분양한다.

건설사들은 또한 그동안 소강상태를 보이던 재개발·재건축사업 수주전에도 적극 뛰어들고 있다. 서울에서는 강남, 서초, 강동을 중심으로, 지방은 부산, 광주, 창원, 대구 등을 중심으로 활발한 수주경쟁들이 펼쳐지고 있다. 그리고 점차 전국 곳곳으로 수주전 열기가 빠르게 확산돼 가고 있다.

 

 

분양시장의 열기와 함께 미분양 주택의 꾸준한 감소세가 이어지고 있는 것도 눈여겨 볼 대목이다. 그동안 늘어가던 미분양 주택은 2014년을 기점으로 해 꾸준히 감소하는 추세를 보이고 있다. 지난 8월 정부가 발표한 자료에 따르면 작년 12월 대비 17.8% 감소해 7202가구가 팔려나갔다.

도시별로 살펴보면 세종시의 미분양 주택이 모두 소진되었고, 이어서 대구광역시의 미분양 주택이 98.9%로 거의 거래되었다. 서울 -64.5%, 부산 -33.4%, 인천 -34.7%, 광주 25.9%, 울산 -51.6%으로 전국 주요 도시에서 미분양 주택들이 꾸준히 소진되고 있는 것을 알 수 있다.

이런 가운데 정부도 부동산 시장 활성화 대책들을 계속 쏟아내고 있다. 국토부는 재개발 임대주택건립 의무비율을 17%에서 15%로 완화하고 추가적인 완화를 지자체장에게 위임했다. 이를 통해 인천광역시는 임대주택 건립 0% 조례를 발표했다. 이 밖에도 정부는 재건축초과이익환수제도, 분양가상한제 폐지, 뉴스테이 등 굵직굵직한 제도완화정책을 쏟아내고 있다.

전문가들은 내년에 총선이 있어서 더욱 더 많은 부동산 대책들이 발표될 것이라 예측한다.

이런 상황들은 주택공급의 과잉논란과 가계부채의 증가, 국내실물경기의 약세 등에도 불구하고 많은 전문가들이 당분간 부동산 시장을 밝게 전망하는 이유다.

일시적인 현상이라고 해도 부동산 시장의 활기가 당분간 지속될 것이라는데 대부분의 전문가들이 의견을 같이 하고 있다.

닥터아파트의 오윤섭 대표는 ‘현재 시장은 매우 낙관적이다’라고 전망한다. 그는 특히 부동산 거래량을 들어 “최소 2~3년은 활발하게 부동산 시장이 유지될 것이다. 내년은 총선이다. 부동산 시장 활성화를 위한 정부의 다양한 대책과 규제완화 등이 예측된다. 결국 당분간 부동산 시장은 상승세가 이어진다”고 내다봤다.

매매수요의 증가로 매매가격은 지속적으로 상승할 전망

올 하반기 주택시장은 전세가격 상승 압박에 따라 기존 임대수요가 매매수요로 전환되고 저금리에 따른 매매수요의 증가로 매매가격은 지속적으로 상승할 전망된다.

주택산업연구원이 최근 발표한 자료에 따르면 올 상반기 전국 주택 및 아파트의 주택매매가격 변동률은 각각 1.8%, 2.6%로 대부분 시도에서 상승했고 전년 동기에 비해서도 상승했다.

특히 올해 주택 및 아파트 매매가격의 변동률이 작년 한해 변동률을 상회하는 지역(서울, 부산, 인천, 광주, 경기, 강원)도 나타났다. 수도권과 5개 광역시의 아파트 매매가격은 소형 및 중소형 중심으로 상승했고, 부분적으로는 대형 아파트까지 확산되는 추세이다.

전세가격 상승세 심화, 월세 시장 강보합세 유지
 

지난 10월 20일 발표한 한국감정원의 발표에서도 대전광역시와 세종시를 제외한 전 지역에서 주택매매가격이 상승했다.

지역별로 살펴보면 대구(0.98%), 제주(0.63%), 서울(0.45%), 경기(0.37%), 경북(0.36%), 울산(0.34%) 등은 상승한 반면 대전(-0.03%), 세종(-0.01)은 하락했다. 수도권(0.39%)은 지난달 대비 상승폭이 확대된 가운데, 서울은 상대적으로 가격이 저렴한 동북권 지역을 중심으로 상승폭이 확대되었고, 경인지역은 서울 접근성이 양호하며 매매전환 수요가 꾸준한 지역과 재개발·재건축사업이 진행되고 있는 지역을 중심으로 지난달 대비 상승폭이 확대되었다.

향후 매매시장은 미국의 연내 금리인상 가능성과 국내경제의 불확실성, 과도한 가계부채 부담 등의 요인으로 매수심리가 다소 위축될 수 있겠으나, 상승한 전세가격 부담과 전세수급불균형 현상이 장기화됨에 따라 매매로 전환하는 실수요자들이 꾸준히 늘어 상승세를 유지할 것으로 전망된다.

지난 20일 한국감정원이 발표한 자료에서 보면 전세가격은 저금리 기조 장기화에 따른 임대인의 월세선호로 전세매물 부족현상이 지속된 가운데 가을 이사철을 맞이하여 직장인 및 신혼부부 수요 등의 영향으로 수도권을 중심으로 지난달 대비 상승폭이 확대(+0.10%p) 되었고, 이번 달 들어 연누계 상승률(3.72%)이 지난해 연간 상승률(3.40%)를 상회하였다.

수도권은 0.59% 상승, 지방은 0.25% 상승하였고, 공표지역 178개 시군구 중 지난달 대비 상승지역(160→163개) 증가, 보합지역(2→2개) 동일, 하락지역(16→13개) 감소했다.

전세의 준전세 전환이 증가하는 가운데 준전세의 거래와 수요가 증가함에 따라 전체적인 월세가격은 지난달 대비 상승폭이 확대(+0.03%p) 되었고, 월세유형별로는 월세는 0.04% 하락, 준월세와 준전세는 각각 0.03%, 0.27% 상승하였다. 수도권, 지방 모두 0.07% 상승하였고, 공표지역 178개 시군구 중 지난달 대비 상승지역(119→132개)은 증가, 보합지역(9→7개) 및 하락지역(50→39개)은 감소했다.

향후 전세시장은 임대인의 월세 선호와 기존 전세계약 건들의 연장증가로 전세매물 부족현상이 지속되는 가운데, 가을 이사철 이주수요가 더해지며 전세가격 상승세는 더욱 심화될 것으로 예상된다.

특히, 서울은 재건축·재개발사업의 영향으로 이주수요가 증가하면서 인근단지 및 인접 수도권지역까지 상승세가 확대될 것으로 전망된다.

월세시장도 가을이사철이 도래함에 따라 초과공급이 지속되던 월세 매물이 어느 정도 소화될 것으로 보이며, 월세가 부족한 전세수요를 대체하며 문의 및 거래가 점진적으로 증가할 것으로 전망된다.

월 임대료에 대한 부담으로 임차인들이 월세를 기피함에 따라 월세지수는 하락세를 보일 것이나, 전세 매물 찾기에 지친 전세 수요자들이 준전세로 이동하면서 준전세지수는 상승세가 지속될 것으로 예상된다.