이번 호에는 역세권 장기전세주택 건립을 위한 도시환경정비사업과 주택건설사업의 ‘역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위 계획 수립 및 운영기준(2011.05.03)’에 대한 용적률 체계 및 공공시설 부담률 등에 대하여 알아보도록 한다.
역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획은 역세권 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용적률 상향 등 인센티브를 부여하는 대신, 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 장기전세주택 공급용으로 시가 매입하는 방식이다.
시는 민간사업자가 상향 용적률을 적용받아 건설하는 주택의 50∼60%를 표준건축비로 매입(부속토지는 기부채납), 장기전세주택으로 공급하는 것이다.
일반적으로 일반 재개발·재건축사업의 경우 상한용적률이 300%이하인 반면에 역세권 장기전세주택 건립시 상한용적률은 500%이하로 계획이 가능하며, 용도지역 또한 1차 역세권은 준주거지역으로 세분변경 가능하고 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 세분변경이 가능하기 때문에 일반 재개발·재건축 보다는 훨씬 더 유리하다고 볼 수 있다.
용적률 체계는 기준·허용·상한용적률이 있다. 기준용적률은 현재 용도지역에서 계획할 수 있는 용적률을 뜻하며, 허용용적률은 기준용적률에 용적률인센티브를 합산한 용적률이며, 상한용적률은 허용용적률에 시행자가 기반(공공)시설부지로 제공하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 말한다.
즉, 1차 역세권 주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 상향시 용적률체계는 기준용적률 200%, 허용용적률 430%, 상한용적률 500%이하로 적용하여 장기전세주택 건립 용적률은 완화된 용적률의 50/100인 115%이상을 장기전세주택으로 건립해야 한다. 이때 완화된 용적률은 허용용적률에서 기준용적률을 뺀 값이며, 허용용적률 430%를 적용받기 위해서는 ‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’을 이행해야 한다.
‘21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책’은 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 4가지는 필수로 이행하여야 하고, 신재생에너지 사용, 공공기여 방안 및 역사문화 보전 3가지 중에서 1가지를 선택하여 적용해야 한다. 필수 4가지와 선택 1가지를 이행하지 못한다면 허용용적률 430%를 적용받을 수 없어 역세권 사업을 진행할 수 없다.
공공시설 부담기준은 용도지역 상향시 순부담으로 부지면적에 대하여 1단계 상향시 15%이상, 2단계 상향시 20%이상, 3단계 상향시 25%이상 공공시설을 설치·제공해야 한다. 여기서 순부담이란 사유토지(국·공유지를 매입한 토지를 포함하되 무상 양여된 경우는 제외한다)를 공공시설 부지로 기부채납하는 것을 의미한다.
공공시설 부담률을 산정함에 있어 임대사업자에게 무상으로 양여하는 장기전세주택 부속토지 면적은 공공시설 설치·제공 비율의 1/2 한도까지 공공시설 부담기준을 설치·제공한 것으로 갈음할 수 있다. 이는 민간사업자의 정비기반시설의 부담을 덜어준다고 볼 수 있으며 실제로 순부담 비율을 50% 낮추는 효과가 있다.
최근 뉴타운이나 재개발이 낮은 사업성 때문에 개발을 포기하거나 서울시 실태조사결과에 의해 해제구역이 늘어나는 반면 역세권 장기전세주택 건립은 최대 3단계 상향이 가능한 만큼 사업성이 양호해지므로, 뉴타운이나 재개발보다는 주민들 동의 받기가 쉬워지고 사업장도 점점 늘어나고 있는 추세이므로 해제지역에 대한 대안으로도 급부상하고 있는 상황이다.
이처럼 역세권지역에 만족하는 지역이라면 ‘역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준(2011.05.03)’에 따라 장기전세주택 건립하여 용적률 인센티브 등 완화혜택을 적용받아 역세권 장기전세주택사업을 추진할 것을 권한다.
서울시에서도 원하는 임대 아파트를 줄 수 있고 주민들의 추가부담금도 대폭 낮아지는 효과가 있으므로 권장할 만한 사업임에 틀림없다.
