대법원이 종전자산가격은 최초 사업시행인가일을 기준으로 평가해야 한다는 판결을 내리면서 평가시점에 대한 논란이 사그라질 것으로 전망된다.
사실 그동안 종전자산평가에 대한 기준시점을 놓고 업계에서는 큰 혼란에 빠져 있었다. 현행 ‘도정법’에서는 종전자산평가 시점을 사업시행인가의 고시가 있은 날로 하도록 규정하고 있는데, 향후 정부정책이나 시장상황 등의 변화로 사업시행계획이 크게 변경된 경우에 대해서는 구체적으로 정하고 있지 않았기 때문이다.
그렇다보니 업계 전문가들도 평가시점이 ‘최초’냐 아니면 ‘최종’이냐를 두고 의견이 분분했던 게 사실이다. 심지어 국토교통부와 법제처조차도 서로 상반된 유권해석을 내놓으면서 혼선을 빚었다. 당시 국토부는 ‘최초’로 해야 한다고 해석한데 반해 법제처는 ‘최종’으로 다시 해야 한다는 입장이었다.
이러한 사안은 결국 사법부로 넘겨졌다. 수년간 정체됐던 사업을 재개하려면 최초 사업시행인가 당시에 했던 종전자산평가를 다시 해야 한다는 주장이 제기되면서 전국 재개발·재건축 조합들에서 소송이 빗발쳤기 때문이다.
이에 대해 그동안 하급심에서는 사업시행계획의 실질적인 변경이 생겼다면 변경인가일을 기준으로 종전자산가격을 재평가해야 한다는 게 대세를 이뤘다. 무악연립을 시초로 금호15구역 등에서 줄곧 패소했다.
조합이 승소한 사례는 지난 5월 부산고등법원이 대연2구역에 사정 판결한 것이 전부였다. 당시 부산고법도 재평가해야 한다는 점에 대해서는 이견이 없었지만 공공복리에 적합하지 않다는 이유로 조합의 손을 들어줬던 것이다.
하지만 대법원이 종전자산평가 시점을 확고하게 정하면서 논란이 잠식될 것으로 전망된다.
법무법인 로원의 고은아 대표변호사는 “그동안 하급심 판결은 종전자산평가의 법적 성질이나 의미를 오해하면서 비롯된 것으로 사업시행계획이 변경되면 종전자산가격, 권리가액, 조합원 비용부담 등이 모두 달라진다는 논리인데 종전자산가격은 원래 사업계획이 반영되지 않은 가격”이라며 “이러한 원심판결을 대법원이 바로 잡으면서 혼란이 정리된 것은 물론 감정평가나 다시 하고 총회 등의 절차를 다시 거치는 비용을 절감할 수 있게 됐다”고 설명했다.
법무법인 소헌의 남기룡 대표변호사는 “대법원 판결은 기본적으로 비례율 및 종전자산평가의 관계를 들어 종전자산평가가 조합원의 재산을 상대적으로 정하는 것에 불과하다는 취지로 사업시행계획이 변경될 때마다 새로 평가하는 것은 법적 안정성을 해친다는 것을 고려해 판단한 것”이라며 “이에 대해 최초 사업시행인가 후 장시간이 도과되면 사업부지내 부동산 가격 변경이 일률적이지 않아 상대적인 가격도 변동될 가능성이 있다는 지적이 있지만 조합원들의 종전자산 비율을 최초 사업시행인가시에 평가하는 것으로 판단을 내려 조합원들의 분쟁 가능성이 낮아졌다는 의미를 갖게 된다”고 말했다.
H&P법률사무소의 홍봉주 대표변호사는 “법률가들 사이에서도 종전자산평가에 대한 이해 부족으로 사업시행계획이 중대하게 변경된 경우 종전평가를 다시 해야 한다는 견해가 우세했지만 이러한 견해는 종전자산평가가 조합원자산에 대한 절대평가(가령 수용을 위한 평가)가 아니라 상대평가(출자비율을 정하기 위한 평가)라는 점을 이해하지 못한데서 비롯된 것”이라며 “그렇다보니 일부 조합의 경우 재평가를 위해 사업이 지연되고 조합원간 갈등을 부추겼다”고 지적했다.
