시점 따라 종전가격 달라도 권리가액은 그대로
종전자산가격으로 수립한 관리처분계획은 정당

 

대법원은 종전자산평가를 사업시행계획의 변경 여부와 상관없이 최초 사업시행인가일을 기준으로 해야 한다고 일축했다. 종전자산평가는 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 정하고 있고, 사업시행계획의 변경 여부에 따라 종전자산평가를 다시 해야 한다는 규정이 없다는 이유에서다.

특히 평가시점의 차이로 종전자산의 가격이 변경되더라도 반드시 권리가액까지 달라지는 것은 아니라고 판단했다. 따라서 최종 사업시행계획이 변경된 사정만으로는 최초 사업시행인가 고시일에 기준해 평가한 종전자산가격으로 수립한 관리처분계획은 위법하지 않다는 게 대법원의 최종 결론이다.

▲최초 사업시행인가일로 정한 것은 법의 안정성 등을 위한 것

당초 하급심에서는 사업시행계획의 실질적인 변경이 이뤄졌다면 종전자산평가를 새로 해야 한다고 판결한 바 있다.

지난 2013년 12월 서울행정법원 제2부는 판결문을 통해 “종전자산평가 시점에 대해 사업시행인가가 변경된 경우에 대해 구체적으로 규정하고 있지는 않다”면서도 “하지만 ‘사업시행인가 고시일’이란 최초 사업시행인가 고시일 뿐만 아니라 그 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획 인가가 있은 경우에는 그 변경인가 고시일도 포함하는 것으로 해석하는 게 옳다”고 주장했다.

이후 지난해 9월 서울고등법원 제3행정부에서도 1심 판단을 그대로 인용해 판결했고, 이로 인해 종전자산평가는 ‘사업시행계획 변경인가일’을 기준으로 다시 해야 하는 것으로 굳어지는 듯 했다.

하지만 대법원이 하급심 판단을 뒤집었다. 종전자산평가는 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 하는 것이 ‘원칙’이라는 이유에서다.

대법원 제1부(주심 이인복 대법관)는 “관리처분계획의 내용으로써 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인데, 법에서는 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 규정하고 있을 뿐”이라며 “사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 않은 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하면서 종전자산평가 시점을 획일적으로 정하기 위한 것”이라고 설명했다.

다시 말해 ‘도정법’ 제48조 제1항 제4호는 법의 안정성과 분쟁 등을 고려해 평가시점을 일률적으로 정한 것이라는 얘기다.

이와 함께 대법원은 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산가격에 영향을 미치지 않기 때문에 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 할 이유가 없다는 점도 지적했다.

대법원은 “최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경돼 최초 사업시행계획이 효력을 상실하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향해 실효된다는 의미일 뿐”이라며 “그 이전에 이뤄진 종전자산평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없다”고 판단했다.

▲평가시점을 다르게 적용해도 조합원 권리가액은 변함없어

대법원은 정비사업의 특성상 평가시점의 차이로 권리가액까지 달라지는 것은 아니라는 점에 대해서도 설명했다.

대법원은 “사업완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산가격을 곱해 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비춰 보면, 종전자산의 가격이 사후에 상승했더라도 종전자산의 총가액을 분모로 하는 비례율이 하락해 그 상승분이 상쇄된다”며 “평가시점의 차이로 정비구역내 종전자산 가액이 달라지더라도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수 없어 최초 사업시행계획 인가일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것은 부당하지 않다”고 판결했다.

다시 말해 재개발·재건축 등 정비사업에서 종전자산가격은 상대평가로 진행되고, 특정 조합원만 오르는 것이 아니라 전체가 동시에 오르기 때문에 평가시점을 다르게 적용하더라도 조합원의 권리가액은 달라지지 않는다는 특성을 대법원이 명확하게 짚은 것이다.

결국 대법원은 “최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 관리처분계획이 도정법 제48조 제2항 제1호를 위반했다고 볼 수 없다”며 “원심판결에는 종전자산가격의 평가기준시점에 관한 법리 등을 오해했다”고 원심을 파기·환송했다.