지난호에는 ‘역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위 계획 수립 및 운영기준(2011.05.03)’에 대한 용적률 체계 및 공공시설 부담률에 대하여 알아봤다.
이번 호에는 역세권 장기전세주택 건립을 위한 도시환경정비사업과 주택건설사업의 추진절차에 대하여 알아보도록 하자.
역세권 도시환경정비사업의 업무처리 절차는 도시 및 주거환경정비법에 따라 제안서 접수단계, 입안단계, 결정단계, 사업시행인가단계, 준공인가 단계로 구분된다.
접수단계는 토지등소유자들의 동의를 얻어 정비계획(안)을 주민이 자치구에 제안하고 자치구는 주민제안 받은 정비계획(안)을 검토하여 입안여부를 결정한다.
자치구에서 입안을 결정하면 도시 및 주거환경정비법 제4조에 의거하여 관련부서협의, 주민설명회, 주민공람공고(30일 이상), 구의회 의견청취 후 서울시에 정비구역지정 신청하면 입안단계 절차는 마무리 된다.
그러나 역세권 도시환경정비사업의 경우 역세권 시프트 공급요건을 만족하는 지역에 한해 도시환경정비예정구역으로 간주하기 때문에 별도의 검증절차가 필요하다. 그래서 서울시에서는 입안단계 절차를 진행하기 이전에 도시계획위원회 사전자문을 통하여 도시환경정비 예정구역의 추진여부를 판단한다.
입안단계 절차가 완료된 이후에는 결정권자인 서울시에서 도시계획위원회 심의를 받아 정비계획을 결정고시 함으로서 결정단계는 완료 된 것으로 정비구역, 용도지역, 용적률, 건폐율, 높이 등 도시계획 사항이 결정된 것을 바탕으로 건축(교통)위원회 심의 후 사업시행인가신청 하고 각 담당 부서별 협의가 완료된 후 자치구에서 사업시행인가 승인을 한다.
그리고 사업을 착공한 이후에 준공인가단계로 역세권 도시환경정비사업 절차는 마무리 된다.
주택건설사업은 주택법에 의한 사업승인 시 지구단위계획이 의제처리 되는 사항으로 사전자문단계, 사업계획승인단계, 시행 및 사용승인단계로 구분된다.
사전자문단계는 자치구에 지구단위계획수립 사전자문(안)을 접수하고 관련부서 협의 후 서울시에 사전자문을 신청하고 도시건축공동위원회 자문 후 결과를 통보받는 것으로 사전자문단계는 완료된다. 그 다음 사업계획승인단계에서 서울시 건축(교통)위원회 공동주택심의를 득하고 사업계획승인 신청을 자치구에 접수한 다음 각 부서별 관련부서협의 후 사업계획승인을 한다. 이때 사업계획승인 시에는 지구단위계획 결정고시도 동시에 진행하고 바로 착공이다.
마지막으로 시행 및 사용승인단계에서는 일반분양, 임대주택 입주자 모집, 사용승인, 입주 순으로 절차가 진행된다.
이와 같이 장기전세주택 건립을 위한 도시환경정비사업과 주택건설사업의 추진절차에 차이가 있는 것은 사업주체가 추진하고자 하는 사업방식에 따라 차이가 있는 것으로 현장여건에 유리한 사업방식으로 사업을 진행하는 것이 필요하다.
또한 현재 역세권 도시환경정비사업과 주택건설사업은 2009년부터 시작하였으나 토지등소유자와 정비업체 등에 많이 알려지지 않아 사업을 추진하고 있는 현장이 그렇게 많지 않다. 사례로는 면목역세권, 봉천 1,2역세권은 사업시행인가 신청하는 단계에 있고 개화산역세권과 신대방역세권은 결정단계에 있다.
역세권 장기전세주택은 서울시측에서는 장기전세 공급물량을 확보하는데 큰 보탬이 되고 해당지역주민은 준주거로 종상향을 통해 분양용적률을 올리는 윈윈사업이므로 사업주와 서울시가 서로 원하는 사업임에 틀림없다.
도시환경정비사업의 구역지정절차에서 보면 사전자문이란 제도가 있는데 사전자문을 한번 받는 것이 아니라 두번 세번 걸쳐서 사전자문을 통과한 현장이 최종심의에서 또다시 통과되지 않는다면 사전자문은 심의을 두 번 받게 하는 중복 과정에 해당되는 것이다. 정부에서 외치는 규제 완화와 행정의 간소화를 외치는 이 시점에서 역세권시프트에 사전자문은 불필요한 시간낭비에 해당한다.
그러므로 재건축·재개발에서와 같이 사전자문단계를 폐지하고 현재의 절차를 좀더 간소화하여 불필요한 행정 기간을 단축한다면 역세권 장기전세주택사업은 관과 주민모두가 원하는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것이다.
