최근 재개발·재건축현장에서 사업시행변경인가의 내용이 최초의 사업시행인가 내용과 비교해서 중대하게 변경되었을 경우 조합원의 종전자산 평가시점을 언제로 할 것인지가 다투어졌고, 대법원 2015.10.29.선고 2014두13294 판결이 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 적법하다는 취지로 판시함으로써 위와 같은 논쟁이 정리되었다.
이하에서는 위 대법원 판결 선고시 하급심에서 종전자산 평가시점에 관하여 다툰 사안중 조합이 승소한 사례를 소개하고자 한다.
서대문구에 있는 재건축조합은 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 받았고, 이후 사업시행변경인가를 득한 후 관리처분계획변경인가를 득하였다. 최초 사업시행인가와 사업시행변경인가의 내용을 살펴보면 사업비가 30% 이상 증가하였고, 대형평형의 미분양을 우려해 건축계획에 있어 대형평형을 축소하는 대신 소형평형을 증가시켰다. 일부 조합원은 분양신청 이후 분양철회를 주장하면서 재건축조합에게 현금청산을 요구하였으나, 재건축조합은 위 조합원의 현금청산요구를 거절하였다.
이에 위 조합원들은 관리처분계획변경인가의 취소를 다투는 행정소송을 제기하면서 위 관리처분계획변경인가의 취소사유로 종전자산 평가시점을 사업시행변경인가시점으로 하지 않은 것을 주장하였다.
재건축조합은 사업시행변경인가의 내용이 시행면적, 대지면적, 건축연면적, 층수 및 높이는 거의 변경이 없고 단지 주택규모(평형별) 및 주택규모별 세대수만이 변경되었으며, 사업시행변경인가에 따른 2차 분양신청당시 모든 조합원들은 자신이 원하는 평형으로 변경함으로써 신축아파트에 대한 소유권귀속에 아무런 영향이 없는바, 위와 같은 주택규모 및 세대수의 변경은 조합원들의 분양에 대해 아무런 영향이 없고 단지 일반분양 또는 일분분양수익금에만 영향을 미치는 것이므로, 사업시행변경인가의 내용은 최초의 사업시행인가의 내용을 실질적으로 변경한 것이 아니라고 주장하였다.
대법원 2014.8.20.선고 2012두5572 판결에 의하면 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 판단하였는바, 위 판례에 의하면 관리처분계획의 정비사업비는 사업시행계획안의 정비사업비와 비교해야 하며, 조합설립인가시 동의서상의 정비사업비와 비교해서는 안된다는 취지이다. 재건축조합은 위 판례를 언급하면서 관리처분계획안의 정비사업비와 사업시행변경인가시의 정비사업비간 10% 미만만 변경되었음을 이유로 사업시행변경인가의 내용은 최초의 사업시행인가의 내용을 실질적으로 변경한 것이 아니라고 주장했다.
서울행정법원 2015.10.29.선고 2014구합72514 판결은 “①최초 사업시행계획인가일과 변경 사업시행계획인가일 사이의 시간적 간격은 2년 3개월 정도에 불과한 점, ②변경 사업시행계획은 최초 사업시행계획과 비교할 때 사업비가 2천884억원에서 3천750억원으로 약 30% 증가했고, 소형평수 세대수의 증가로 인하여 총 세대수가 977세대에서 1천61세대로 다소 증가하기는 하였으나, 공동주택의 동수와 층수, 최고높이는 동일하고, 그 밖에 건축면적, 건축연면적, 지하면적, 건폐율, 용적률 등에서 경미한 차이가 있을 정도인 점, ③변경 사업시행계획에서 정한 사업비는 종전 관리처분계획안 의결 당시 결정된 총사업비가 거의 그대로 반영된 것으로, 주로 미동의자들에 대한 부동산 매입비, 이주비 금융비용 등으로 인하여 증액된 것으로 보이는 점, ④위와 같은 사업비 증가 사정에 따라 종전 관리처분계획에 정비사업비 추산액을 3천750억원으로 명시하여 총회 3분의 2 이상의 결의를 거친 점 등에 비추어 볼 때, 위 사업시행계획의 변경은 정비사업의 특성상 불가피한 정도의 범위 내에 있다고 보이며, 종전 자산 가격의 평가를 새롭게 실시하여야 할 정도로 중대하게 변경되었다고 인정하기 어렵다”라고 판시하면서 재건축조합의 승소를 선고했다.
대법원 판결로 인하여 본인이 수행한 하급심의 판결이 조금은 빛이 바랬으나, 위 하급심 판결로 인하여 이주를 거부하던 조합원들이 스스로 이주를 하고 있으며, 이로 인하여 재건축조합은 연내 일반분양을 할 수 있게 되었고, 다른 조합원들에 대한 피해를 최소화할 수 있었다.
문의 : 02-2046-0641
