이번호부터 재개발사업에서 토지보상이야기를 이야기 식으로 엮어가고자 한다.
‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도정법이라 부르기로 한다) 제38조, 제40조는 현금청산자와 영업권자 보상에 관해서는 도정법에 특별한 규정이 없는 한 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법이라 부른다)을 준용하여 처리토록 하였다.
이 때문에 도시정비사업과 전혀 다른 토지보상법의 이해와 관련하여 현장에서 많은 오해와 진실이 있는 게 현실이다.
더불어 다른 개발사업과는 다르게 일부 현장에서는 토지보상전문가가 아닌 분들이 업무를 수주하고 업무를 수행하고 있는 것도 업계 현실이다.
또한 정비사업의 특수성 등을 감안하여 도정법에 규정해 놓지 않고 단순히 토지보상법을 준용토록 하여 비용지출 등이 늘어나 사업성저하의 원인이 되고 있는 것도 현실이다.
그리고 실제 현장에서는 토지보싱법 절차를 제대로 준용·적용하여 처리하지 못해 조합원들의 피해로 이어지는 경우도 자주 발생하고 있다.
이미 관리처분인가후 이주가 완료됐음에도 토지보상절차의 하자나 흠결 등으로 청산자나 영업권자 보상을 완료하지 못하여 착공에 들어가지 못하고, 이로 인해 금융비용 등으로 시업에 엄청난 손실을 가져오는 경우를 현장에서 자주 목격하게 된다.
구역지정, 추진위설립, 조합설립, 시공자선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등 수많은 세월과 난관을 헤치고 달려온 사업이 토지보상에 대한 이해 부족과 미숙한 업무처리 등으로 큰 손실을 가져오고 결국 실패한 사업으로 조합원들에게 손해를 끼친다면 얼마나 안타까운 일인가.
토지보상법 제62조(사전보상의 원칙)에서는 “사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급하여야 한다”고 정하고 있다.
도정법에서도 용산참사 이후 2009. 5. 27일 개정된 도정법 제49조 제6항을 보면 “제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다.
다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하여 보상이 완료되지 아니하면 착공하지 못함을 규정하였다.
허나 아직도 현장에서는 관리처분인가후 보상이 완료되지 않아도 즉시 명도소송이나 장제집행도 가능하고 착공도 가능하다고 생각하여 사업계획을 세우시는 분들도 보았다.
필자는 보상의 시점이나 완료 등을 잘 고려하여 이주개시 및 착공 계획을 잘 세우시길 권한다.
현장에서 사업시행인가 이후 관리처분인가와 이주·착공 등에만 집중하다 현금청산자나 영업권자 처리부분에 소홀할 수 있는 여지가 너무 많다.
그러나 사업의 마지막 단계에서는 두 가지 모두가 잘 병행 처리되어야만 완벽한 사업성공을 거둘 수 있을 것이다.
아무쪼록 부족하지만 이론뿐만 아니라 현장에서 직접 체득한 경험들을 토대로 같이 고민하고 해법을 찾아가는 시간들을 만들어가 보고 싶다.
