<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>최고의 전문가와 함께 하라
<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>최고의 전문가와 함께 하라
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2011.03.23 03:11
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2011-03-23 14:48 입력
  
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 
1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게.
3. 현금청산은 최대한 빨리.
4. 세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라.
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게.
6. 최고의 전문가와 함께 하라.
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라.
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라.
9. 감독관청과 당당하게 협상하라.
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라.
 
 
‘싼 게 비지떡’이라는 말이 있다. 최고의 서비스를 최저의 가격에 취할 수 있다면 금상첨화일 것이다. 그러나 최고의 서비스에 대해서는 그 만큼 수요가 많기 때문에 최저 가격에 최고의 서비스를 향유하는 것은 불가능하다.
 

또한 ‘받는 만큼 일한다’는 말이 있다. 수주를 위하여 덤핑을 한 업체는 일단 수주는 했지만 다른 현장에 비해 신경을 덜 쓰게 되어 있다. 재건축·재개발 현장을 누비다 보면 유독 싼 것을 추구하는 현장들이 있다. 조합원들이 돈쓰는 것을 싫어해서 어쩔 수 없다고 한다.
 

그러나 이런 현장들의 경우 사업이 지지부진하고 결국 업체를 다시 선정하는 경우가 대부분이다. 싼 맛에 업체를 선정하였으나 선정된 업체로부터 제대로 된 서비스를 받지 못하여 사업이 지지부진하고 오히려 잘못된 방향으로 사업이 진행되었기 때문에 생기는 현상이다.
 
재건축·재개발사업은 사업비만 해도 수백억원에서 수천억원에 달하는 매우 큰 사업이다. 웬만한 기업들이 수행하는 사업보다 훨씬 큰 사업인 것이다. 이렇게 큰 사업을 구멍가게 운영하듯이 해서는 안 된다. 꼭 필요한 부분에 대해서는 정당한 대가를 치르고 최고의 서비스를 제공받는 것이 시간과 비용을 절감하는 지름길이라는 점을 명심하여야 할 것이다.
 
그렇다면 최고의 전문가란 무엇일까? 한마디로 말하면 조합의 이익을 극대화시켜 줄 수 있는 사람이다. 정비사업에 있어 최적의 대안을 제시하고 업무를 추진함으로써 시간과 비용을 절약해 주고 조합에 최대의 이익을 가져다 줄 수 있는 노하우와 능력을 갖추고 있는 자가 바로 최고의 전문가인 것이다.
 
정비사업을 진행함에 있어서 전문가의 도움을 받아야 하는 영역은 매우 많지만, 그 중에서도 사업진행의 방향타 역할을 통하여 사업이 신속하게 진행될 수 있도록 사업을 선도하는 업체는 무엇보다도 정비사업전문관리업자와 변호사라고 할 수 있다.
 
정비사업전문관리업자는 행정자문역을, 변호사는 법률자문역을 하는데, 이는 정비사업의 모든 영역에서 빠져서는 안 되는 필수불가결한 요소이다. 결국 정비업체와 변호사가 사업진행과 관련하여 어떻게 자문을 하느냐에 따라 사업의 성패가 달려있다고 해도 과언이 아닌 것이다.
 
잘못된 자문에 따라 업무를 진행하였다가 낭패를 보는 경우가 있다. 예를 들면, 조합장이 대의원회에서 의결권을 가진다는 자문에 따라 조합장까지 의결권을 행사하였다가 결의무효를 당하는 경우, 단독주택재건축사업에 있어 토지 또는 건물만의 소유자에게 조합설립동의여부를 최고할 필요가 없다는 자문에 따라 최고없이 매도청구소송을 진행하였다가 패소하는 바람에 사업이 지연되는 경우 등이다.
 
조합설립동의서상의 하자로 인하여 조합설립이 무효로 판결되는 2008년도 초에 이러한 상황을 타개하기 위해서는 조합설립변경동의서를 징구하여 조합설립변경인가를 받아야 한다는 주장을 한 적이 있다. 당시 이러한 매뉴얼을 처음 접하는 다른 전문가들은 이를 수용하지 못하였지만 2010년 2월경 국토해양부가 조합설립변경인가 매뉴얼을 공식적으로 인정하면서 변경인가가 일반화되기에 이르렀고 나아가 추진위원회변경승인, 관리처분계획변경인가 등의 매뉴얼로 발전하기에 이르렀다.
 
최고의 전문가는 문제가 대두되기 전에 유비무환의 상황을 만들어 낼 뿐만 아니라 예기치 못했던 문제상황에서 문제를 정확하게 인식하고 대안을 제시할 수 있는 능력을 갖추고 있어야 한다. 이러한 능력은 그냥 갖추어 지는 것이 아니다. 오랜 세월 많은 경험과 연구를 통하여 서서히 갖추어지는 것이다. 또한 현장마다 상황이 다르고 분위기가 다르기 때문에 같은 문제상황 하에서도 해결책이 달라질 수 있다는 점을 이해하는 경지까지 이르러 있어야 한다.
 
2003년 7월 1일자 〈도시 및 주거환경정비법〉의 시행 7년이 지난 현재, 정비사업의 수준은 기초매뉴얼 조성단계를 벗어나 고급매뉴얼 조성단계로 나아가고 있다. 이제 기초매뉴얼의 기반위에서 고급매뉴얼을 통하여 사업비를 한 푼이라도 줄일 수 있는 방안, 사업을 한 달이라도 빨리 끝낼 수 있는 방안, 단순히 수익률만을 추구하는 것이 아니라 고품격 주거단지를 조성할 수 있는 방안, 아파트 이외의 공동주거형태를 통하여 차별화된 주거단지를 조성할 수 있는 방안들이 모색되고 있는 것이다.
 
정비사업의 진정한 성공을 원한다면 이러한 고급매뉴얼을 선도해가는 최고의 전문가를 찾아 도움을 받아야 할 것이며, 이에 대한 정당한 비용을 지불하는 것을 아깝게 생각해서는 안 될 것이다.


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