과거 금리와 집값 추이

그동안 변죽만 울렸던 미국 금리는 12월 인상이 기정사실화됐습니다. 내년말까지 1% 안팎 소폭 점진적으로 인상된다는 게 유력합니다.

하지만 미국내에서도 미국 금리인상이 단행되면 그동안 금리인상에 대한 불확실성이 사라져 더 이상 악재로써 영향력이 사라질 것이라는 주장이 설득력 있습니다.

결론적으로 금리와 집값은 반비례가 아닙니다. 오히려 정비례인 경우가 많았습니다. 금리는 집값에 영향을 미치는 변수중 하나일 뿐입니다.

집값은 금리외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)와 수급, 정부 정책, 경기 등 각종 변수에 좌우됩니다.

1987~1990년 12%이상 고금리였지만 집값은 연평균 30% 상승했습니다. 2002~2003년 금리 하락기였지만 집값은 약보합세였습니다. 2004~2006년 금리 상승기였지만 집값 상승률은 연간 두자리 수였습니다

1년 뒤인 2016년 12월까지 만약 국내 주택담보대출금리가 3%에서 5%로 올라갈 경우 3억원 대출에 대한 연간 이자비용은 900만원에서 1천500만원으로 600만원 증가합니다.

연간 600만원이 무서워 내집마련을 포기하고, 투자를 포기하는 사람이 얼마나 될지 한번 생각해보세요.

중장기적으로 집값은 금리가 아닌 경기회복(경제성장률)에 영향을 받습니다.
다만 가계부채가 많은 국내 경기에서 금리인상은 단기적으로 주택시장을 위축시킬 수 있습니다. 특히 분양시장이 그렇습니다. 계약금만 준비하고(계약금마저 보유하고 있는 아파트를 담보로 대출받는 경우가 많음) 중도금 집단대출을 지렛대 삼아 분양받은 가수요자에게 직격탄이 될 것입니다.

금리인상으로 늘어난 이자비용 이상으로 집값이 오른다는 기대심리가 있다면 금리인상에도 집값은 계속 오를 것입니다. 2016년 상반기 이후에는 오르는데만 오르는 부익부 빈익빈이 가속화될 것입니다.

금리인상은 경기 회복을 전제로 하는 것입니다. 국내 금리가 지속적으로 오르려면 수출증가, 내수 등 경기가 회복돼야 합니다.

경기회복으로 인한 미국 금리인상은 환율상승 가능성이 높아 수출증가를 기대할 수 있습니다. 이로인해 국내 경기가 회복되고 금리가 오른다면 부동산 가격은 상승할 것입니다.
 

금리인상은 가치투자자에게 기회다

금리인상은 가치투자자에게 호재입니다. 왜 그럴까요? 주택시장은 현재 미국발 금리인상을 비롯해 대출규제, 공급과잉이라는 3대 악재로 인해 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 바뀌고 있기 때문입니다.

이제 매수자가 주도권을 잡고 가격 협상을 해서 주택을 구매할 수 있기 때문입니다. 미래가치와 시세 간격을 최대한 벌려 주택을 구매할 수 있기 때문입니다.

장세에 휘둘리는 개미와 달리 가치투자자는 지금 미래가치가 높은 주택을 적극적으로 매수해야 합니다. 금리인상에 따른 집값 약보합세는 올 겨울 일시적일 가능성이 높습니다.

2015년 12월 전후는 10년만에 찾아온 주택시장 투자기회를 잡을 수 있는 마지막 기회입니다. 특히 3대 악재로 직격탄을 맞고 있는 분양(분양권)시장에서 미래가치가 높은 분양권을 싸게 매입할 수 있는 절호의 기회입니다.

IMF 사태 직후인 1998년과 1999년에 부동산 부자들이 집중해 매입한 아파트가 무엇인지를 공부한다면 투자처는 의외로 쉽게 알 수 있습니다.

연구조사 분석해서 투자처를 찾아 미국 금리인상 발표 전후, 개미들이 가장 위축되는 시기에 주택을 구매한다면 최적의 매수타이밍이 잡을 수 있을 것입니다.

미래가치가 높은 부동산을 침체기에 사서 최소한 3년이상 보유하고 상승기에 파는 사람이 바로 부동산 가치투자자입니다.

미국과 우리나라 주택시장 상황은 많이 다릅니다. 미국은 고용시장 등 경기회복으로 주택수요는 늘어나고 있지만 재고주택 공급부족으로 올해 집값이 4% 올랐습니다. 올해 미국 소비자들은 금리인상 전에 주택구입을 서두르고 있습니다. 

거듭 말씀드리지만 경기회복을 전제로 한 금리인상은 집값에 악재가 아니라 오히려 호재입니다. 경기가 회복되고 물가가 오르면  부동산 등 자산 가격이 오르는 게 정석입니다.