<열린광장 박일규 변호사>‘토지등소유자 수’ 산정 방법
<열린광장 박일규 변호사>‘토지등소유자 수’ 산정 방법
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  • 승인 2011.01.20 06:11
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2011-01-20 14:37 입력
  
박일규
변호사/H&P 법률사무소
 

추진위원회 승인이나 조합설립 인가와 같이 〈도시 및 주거환경정비법〉상 일정 비율의 토지등소유자 동의를 필요로 하는 경우 전체 토지등소유자 수를 확정하는 것은 상당히 중요한 문제이며 실제 소송과정에서 이슈화되는 경우도 많다.
 

특히 1인이 다수의 부동산을 소유하거나, 수인이 다수의 부동산을 소유하는 등 소유형태가 복잡한 경우 토지등소유자 수의 확정이 의외로 까다로워 행정청에서 토지등소유자 수 산정방법에 관한 지침을 별도로 마련해 운용하고 있을 정도다. 먼저 토지등소유자 수의 산정방법에 관한 〈도정법〉 시행령의 규율내용을  살펴보자.
 
제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등)
①법 제17조에 따라 법 제13조부터 제16조까지의 규정에 따른 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
1.주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것
가.1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
나.토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
다.1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
2.주택재건축사업의 경우 다음 각목의 기준에 따를 것
가.소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것
나.1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것
 

위와 같은 〈도정법〉 시행령의 규정에 따르면 원칙적으로 1필의 토지 또는 하나의 건축물에 1개의 동의권만이 인정되는 것이고, 설령 그 1필지의 토지 또는 하나의 건축물 소유자가 수인(공유의 경우임)이라 하더라도 공유자 수에 따라 동의권의 수가 정해지는 것은 아니다. 또한 1인(동일인)의 경우 동의권의 수는 1을 넘을 수 없기 때문에 1인이 수필의 토지 또는 수개의 건축물을 소유하였다고 하더라도 동의권이 복수로 인정되는 것이 아니라 한 번의 동의권 행사만 인정된다.
 

따라서 특정인에게 일단 1회의 동의권이 보장된 경우 그 1인이 다른 토지나 건축물을 단독으로 소유하건 타인과 공유로 소유하건 상관없이 추가적인 소유권을 근거로 별도의 동의권을 부여할 수 없게 된다.
 

이러한 〈도정법〉 시행령의 동의자수 산정에 관한 규정으로부터 다음과 같은 근본원칙을 도출해 낼 수 있을 것이다.
 

△제1원칙=1개 부동산소유권에는 1개의 동의권만 성립한다(시행령 제28조제1항제1호가목·나목, 제2호가목).
△제2원칙=1인(동일인)의 동의권은 1회만 보장된다(시행령 제28조제1항제1호다목, 제2호나목).
이와 같은 원칙에 비추어 다음과 같은 사례에서 과연 토지등소유자를 몇 명으로 산정하여야 할까.
△사례1=수인(편의상 A, B)이 각 수개의 부동산(편의상 가, 나, 다, 라)을 단독소유하면서 그 수인(편의상 AB)이 다른 부동산(편의상 마)을 공유하는 경우.
△사례2=수인(편의상 A, B)이 각 1개 부동산(편의상 가, 나)을 단독소유하면서 그 수인(편의상 AB)이 다른 부동산(편의상 다)을 공유하는 경우.
△사례3=수인(편의상 A, B, C)이 각 1개 부동산(편의상 가, 나, 다)을 단독소유하고 그 수인 중 일부를 제외한 나머지(편의상 AB)가 다른 부동산(편의상 라)을 공유하는 경우.
 

위 사례는 실제 특정 지역에서 조합설립인가를 위한 토지등소유자 수 산정과 관련하여 정비사업 전문가들과 행정 실무자들 사이에 논란이 되었었다. 위 사례에 관해 적절한 답을 도출해 낼 수 있다면 소유형태에 따른 토지등소유자 수의 산정방법에 관한 한 확실히 경지에 올랐다고 보아도 무방할 듯하다. 신묘년 새해에 간단한 퀴즈풀이 삼아 독자 여러분 스스로 적정한 답을 고민해 보시기 바란다.


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