올해 3월 2일부터 시행되는 도시정비법에 의하면 제8조 제4항 제8호에 의거 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의할 경우 신탁회사는 단독으로 사업시행자로서 재개발·재건축사업을 시행할 수 있다.

조합이 재개발·재건축사업을 시행할 경우 조합은 총회를 통해 조합원들의 의견을 수렴하고 있다. 이에 반해 시장·군수가 재개발·재건축사업을 시행할 경우 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 5인이상 25인이하로 구성된 주민대표회의를 통해 의견을 수렴하고 있다.

입법과정에서 신탁업자가 사업시행자로 되는 경우 토지등소유자들의 의견수렴을 어떻게 할 것인지가 검토된 바 있다.

첫째, 시장·군수가 사업시행자로서 재개발·재건축사업을 시행하는 것과 같이 신탁업자도 주민대표회의를 구성하여 의견을 수렴하는 방안을 고려해 볼 수 있다.

그러나 신탁업자는 민간사업자이므로 시장·군수와 동일한 절차를 따를 수 없고, 신탁업자가 사업진행과정에서 토지등소유자들의 의견을 충분히 수렴할 필요성이 있다는 취지에서 주민대표회의에 의한 의견수렴절차는 채택되지 못했다.

둘째, 도시정비법상 조합이 시행하는 사업의 경우 정관에 따라 총회를 설치해야 하고, 총회를 통해 조합원들의 의사가 수렴된다. 그러나 개정전 도시정비법에 의하면 조합이 시행하는 경우를 제외하고 지정권자가 재개발·재건축사업을 시행함에 있어 토지등소유자들로 구성된 총회를 두는 규정이 없었다.

이에 신탁업자로 하여금 사업시행자로 지정될 수 있도록 하면서 토지등소유자의 의견수렴기관으로 토지등소유자 전체회의를 구성토록 했다.

신탁업자는 토지등소유자 전원을 구성원으로 한 ‘토지등소유자 전체회의’를 구성해야 한다. 재개발·재건축조합의 총회는 조합원들로 구성되고, ‘토지등소유자 전체회의’는 토지등소유자들로 구성된다.

조합 총회와 토지등소유자 전체회의를 비교해 볼 때 재개발조합의 토지등소유자는 조합설립인가에 따라 조합원으로 강제 가입되므로, 재개발조합의 총회 구성원과 전체회의의 구성원은 동일하다고 볼 수 있다.

재건축조합의 조합원은 조합설립에 동의한 경우에 한정되고, 재건축사업 관련 전체회의의 구성원도 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자에 한정되므로, 재건축조합의 총회 구성원과 전체회의의 구성원은 동일하다고 볼 수 있다.

토지등소유자 전체회의는 추진위원회에서 구성하는 주민총회와 유사하다. 추진위원회의 주민총회는 법적 근거가 없이 국토교통부가 고시한 추진위원회운영규정에 의하고 있음에 반하여, 위 전체회의는 법 제26조의2에 그 근거규정을 두고 있다.

주민총회는 재개발, 재건축을 구분하지 않고 토지등소유자 전원을 구성원으로 하므로, 재건축사업을 위한 추진위원회의 구성원과 전체회의의 구성원은 일치하지 않는다.

주민총회의 의결방법은 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 과반수 출석으로 개의하고 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 의결한다.

즉 추진위원회 구성에 찬성하지 않은 토지등소유자도 주민총회에서 의결권을 가진다. 이에 반해 재건축사업 관련 전체회의는 신탁업자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자 과반수 출석에 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결하게 된다. 즉, 재건축사업 관련 전체회의에서는 미동의자는 의결권을 가지지 못한다.

입법과정에서 신탁업자가 전체회의에서 의결할 안건의 범위에 관하여 사업시행인가신청과 관리처분계획인가신청으로 한정하자는 의견이 있었다.

위와 같은 의견은 토지등소유자들의 의견을 충분히 수렴하기 어렵고, 조합의 경우 조합원의 권리, 의무에 관한 여러 안건들을 총회에서 의결하도록 한 점에 비추어 전체회의도 조합의 총회의결사항과 유사한 내용을 포함토록 했다.

신탁업자는 전체회의에서 ①시행규정의 확정 및 변경, ②정비사업전문관리업자 등의 계약, ③시공자의 선정 및 변경, ④자금의 차입과 그 방법 등, ⑤사업시행계획의 수립 및 변경, ⑥관리처분계획의 수립 및 변경, ⑦청산금의 징수·지급 등을 의결해야 한다.

문의 : 02-2046-0641