재개발 협의보상가의 가격시점
재개발 협의보상가의 가격시점
  • 김준호 / 글로벌GN 대표 행정사
  • 승인 2016.02.25 13:40
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으뜸재개발조합에 맹판례 조합원이 방문하여 나정비 조합장실에 달려 들어가 “왜 인접구역 조합인 으뜸2재개발조합은 ‘대법원 2009.09.10. 선고 2009다32850 판결’에 따라 현금청산자들의 가격시점을 분양신청종료일 다음날을 기준으로 평가했는데 우리조합은 왜 평가시점으로 해서 보상가가 높게 평가되어 조합원들에게 피해를 줍니까?” 라며 따지기 시작한다.

평소에도 조합장에게 항상 판례나 법리로 공격을 잘하는 조합원이고 또한, 공부도 열심히 하는 조합원이라 나정비 조합장은 은근 겁이 난다.

그래서 일단 그 조합원을 잘 달래서 돌려보낸 후 보상평가를 실시했던 감정평가사와 보상업무용역을 담당하는 행정사를 불러 질문한다. “우리조합은 왜 대법원판례에도 불구하고 보상평가 가격시점을 평가시점으로 해서 분쟁의 소지를 만듭니까?”라며 두명에게 은근 화를 내며 말한다.

이에 평가사와 행정사는 우리조합이 맞게 보상업무를 진행하는 것이니 걱정하지 말라고 나정비 조합장을 설득하고 돌아간다. 그래도 나정비 조합장은 은근 맹판례 조합원에게 다시 공격받지 않을까 걱정이다.

그 후 2달이 지나서 으뜸재개발조합과 으뜸2재개발조합이 동시에 수용재결위원회에 수용재결신청을 하였으나 으뜸재개발조합은 접수 완료하였고 으뜸2재개발조합은 재평가하여 새롭게 협의하여 다시 수용재결을 신청하라며 반려되었다.

그제서야 나정비 조합장은 안심하며 역시 우리조합이 용역업체는 잘 선정했다며 평가사와 행정사를 불러 칭찬하며 점심까지 사준다. 그럼 똑같이 수용재결을 신청한 두 조합이 서로 다른 결과를 가져온 이유는 무엇일까?

가격시점이란, 가격기준일 혹은 가격기준으로 삼는 날짜를 말하며 가격의 기준점이 되는 날짜로 감정평가에서 중요하다. 부동산가격은 시간과 더불어 항상 변하기 때문이다.

예로 표준지 공시지가의 공시기준일이 매년 1월 1일인데, 이날이 표준지 공시지가의 '가격시점일'이다(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 참조). 평가를 한 일자는 ‘평가시점’이라 한다.

가격시점과 평가시점을 구별해야 하는 이유는 부동산가격이 시간과 더불어 항상 변동하기 때문에 그 가격을 결정한 기준일을 확정해야 하기 때문이다. 그래서 이 가격결정기준일은 대상 부동산을 평가한 감정평가일과 다르다. 부동산평가는 특정한 시점의 가격을 확정하는 작업이다.

위와 같은 이유로 가격시점을 언제로 하냐에 따라서 평가가격에 차이가 있다. 그래서 가격시점 기준일과 관련하여 첨예하게 대립하는 것이다. 그럼 아래에서 가격시점과 관련한 대법원판례, 토지보상법, 토지보상평가지침에 대해 살펴보자.

대법원 2009.09.10. 선고 2009다32850 판결[청산금]

도시 및 주거환경정비법 제47조 제1, 2호의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시 및 주거환경정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 하므로 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 분양신청기간의 종료일 다음날로 봄이 상당하다.

토지보상법제 67조(보상액의 가격시점 등) ① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다.

토지보상평가지침 제10조의2 (가격시점의 결정) 토지에관한평가에서가격시점은평가의뢰자가 가격시점을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로하고 가격시점을 정하지 아니하거나 가격시점을“평가일”로 기재하여 의뢰한 경우에는 평가대상토지에 대한가격조사를 완료한 날짜로 한다 <신설 95.6.26, 개정 2009.10.28.>

위를 살펴보면 대법원판례와 토지보상법등의 입장이 다르다. 그래서 감정평가협회는 국토교통부에 유권해석을 요청하였고 국토교통부의 유권해석에 따른 감정평가협회의 지침을 정리하면 아래와 같다.

“정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다)를 준용한다”는 도시정비법 제40조 제1항과 “보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다”는 토지보상법 제67조 제1항을 근거로 한다. 더하여 사업시행인가고시시점, 분양신청기간만료시점, 관리처분계획인가시점 등을 기준으로 할 경우에는 “사업시행자는 감정평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다”고 규정한 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항 제3호에 의하여 다시 최근 시점에서 재평가가 이루어져야 하는 경우가 많으므로 현금청산자의 보상가격의 시점은 평가시점으로 보는게 타당하다는 내용이다.

필자는 여기서 무엇보다도 토지수용위원회의 입장이 가장 중요하다고 본다. 어떤 논점(예를들어 정비사업에서 토지보상법의 적용 등)에 있어 수용재결위원회에 질의 할 경우 거의 들을 수 있는 답변은 “토지보상법에 근거해서 하시면 됩니다.” 이다.

위의 사례는 이야기 식으로 엮었지만 실제 사례이다. 보상절차 진행에 대한 판단과 책임은 사업시행자인 조합 몫이지만 수용재결 접수 시 적법성 판단은 수용재결위원회가 한다. 각 현장마다 현명한 판단에 따라 현금청산자나 영업권자에 대한 업무처리가 이루어지길 바란다.

그리고 최근 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 대법원판결과 관련한 업무처리시 보상계획공고나 소유자추천감정평가사의 선정 등의 토지보상절차가 필요없다고 하더라도(필자의 생각은 약간 다르지만) 현금청산자 협의보상가 산정에 있어서는 가격시점에 대해서 토지보상법을 따를지 고민해 볼 필요가 있을 것으로 생각된다.

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