<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>시공자와의 가계약은 가계약답게!
<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>시공자와의 가계약은 가계약답게!
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2010.12.22 18:11
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2010-12-22 16:19 입력
  
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 
재개발재건축전문 강정민 변호사가 사업현장을 누비며 경험한 정비사업 성공비결 열 가지를 제안합니다. 향후 10회에 걸쳐 하나하나 그 의미를 들어보기로 합니다.  〈편집자주〉
 
 
1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게
3. 현금청산은 최대한 빨리 ! 
4. 세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라.
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게 !
6. 최고의 전문가와 함께 하라.
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라.
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라.
9. 감독관청과 당당하게 협상하라.
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라.
 
 
정비사업에 있어서 큰 분수령 중의 하나가 바로 시공사를 선정하고 계약을 체결하는 일이다.
 

사업비중 가장 많은 비중을 차지하는 용역업체가 바로 시공사이다. 시공사가 가져가는 도급공사비가 사업비용의 90% 이상을 차지한다.
 
시공사가 정비사업의 최고 파트너임에는 의문의 여지가 없으나 어디까지나 용역업체라는 점을 명심하여야 한다. 법률적으로는 조합이 도급공사계약의 도급인이 되고, 시공사가 수급인이 되는 것이며, 사회적으로는 조합이 ‘갑’이고 시공사가 ‘을’이 되는 것이다.
 
그런데, 어떤 현장들을 보면 시공사가 조합 위에 군림하는 경우가 종종 있다. 당장 필요한 사업비의 자금줄을 시공사가 틀어쥐고 있기 때문에 벌어지는 현상이다.
 
시공사가 선정되면 시공사가 조합운영비와 각종 사업비를 대여하는 소비대차계약을 체결하게 되는 데, 바로 이러한 소비대차계약에서 시공사가 ‘갑’으로 행세하는 기현상(?)이 발생하는 것이다. 그러나 이 돈은 시공사에서 공짜로 쓰는 돈이 아니고 나중에 갚아야만 하는 빌려 쓰는 돈이라는 사실을 간과해서는 안된다.
 
 
즉, 시공사가 빌려주는 무상대여금과 유상대여금은 조합원들의 주머니에서 나오는 돈으로 갚아야만 하는 돈이라는 점, 시공사가 냉정하게 계산기를 두드려보고 무상대여를 하더라도 괜찮다는 판단하여 빌려주는 돈이라는 점, 시공사 선정시에 시공사가 제출한 사업제안서에 포함된 항목으로 조합이 당당하게 요구할 수 있는 부분이라는 점을 반드시 명심하여야 한다.
 
이러한 점들을 유념해보면 조합과 시공사의 관계가 최소한 수평 대등한 관계라는 점이 명백해진다. 조합은 시공사와 수평 대등한 관계에서 업무를 추진하여야 한다.
 
수평 대등한 관계를 설정하는 첫 단추는 바로 시공사 선정 이후 통상 30일 이내에 체결하는 가계약단계에서 끼워진다.
 
가(假)계약은 말 그대로 가계약이어야 한다. 그런데 많은 현장을 돌아보면서 느끼는 점은 ‘가계약이 가계약답지 않다’는 것이다. 대부분의 조합들이 본계약에 가까운 가계약을 체결하고 있다. 10여개 조항이면 충분할 가계약을 무려 50여개의 조항에 걸쳐 본계약처럼 체결하고 있는 것이다. 본계약에나 들어갈 조항들을 가계약서에 집어넣고 있다는 점이다.
 
시공사와 조합은 사실상 계약체결에 있어 불평등한 지위에 있다. 시공사는 많은 현장에서의 경험을 통하여 자신들에게 유리한 계약서(안)을 가지고 있으나, 조합은 난생 처음 하는 일이기에 계약서상 어느 조항이 유리하고 불리한지를 변별할 능력이 없다. 마치 초등학생과 대학생이 수학문제 풀이 대결을 하고 있는 것과 같은 양상이고, 〈민법〉 제104조의 불공정한 법률행위와 같은 것이다.
 
사실이 이와 같음에도 불구하고, 많은 조합들이 경솔하게 본계약에 가까운 가계약을 체결하는 우를 범하고 있다. 즉, 총회에서 시공사가 선정되고 나면 시공사에서 본계약서에 가까운 가계약서(안)을 조합에 제시하고, 조합은 용어도 생소한 가계약서(안)을 놓고 이것이 조합에 유리한지 불리한지를 판단하려고 용을 쓰다가 지쳐서 ‘이 정도면 괜찮겠지’하면서 계약서에 도장을 찍고 만다(물론 조합에서는 시공사와의 계약체결을 위한 협상위원회 내지는 검토위원회 등을 만들어 최선의 노력을 해 보지만 역시 무경험하기는 마찬가지이다).
 
통상적으로 시공사와의 본계약은 사업시행인가 이후에 체결하게 된다. 최소한 사업시행인가가 난 뒤에야 본계약을 체결할 수 있는 기초적인 전제사실들이 구체화되기 때문이다. 본계약 체결시에는 공사에 관한 모든 세세한 사항들을 확정해야만 하기 때문에 조합으로서는 계약상 손해를 보지 않기 위하여 무조건 공부를 하지 않으면 안 된다(개인적으로는 이러한 본계약은 이주 이후 착공전에 체결하더라도 사업진행에 별다른 무리가 없다고 생각한다).   
 
상황이 이와 같다면 조합으로서는 가계약은 최대한 간단하게 체결하고 시간을 가지고 공부를 충분히 한 뒤에 본계약을 체결하는 전략을 선택하여야만 한다.
 
가계약에서는 본계약 체결 전까지 시공사가 조합에 대여할 대여금 내역 및 대여 방식, 본계약 체결을 위한 기초사실 확정을 위한 조합과 시공사의 업무공조 부분 등 기본적인 사항만 설정하면 충분하다. 가계약서에서 마감재나 기타 용역계약의 범위 등을 논의할 이유가 어디에 있는가?
 
가계약 내용은 통상적으로 본계약 내용을 강제하는 효과가 있는 바, 가계약에서 규정된 내용을 본계약에서 바꾸기는 쉽지 않다는 점을 생각해 본다면, 경험과 노하우가 부족한 조합이 가계약을 체결하면서 본계약에서 언급될 내용들을 미리 규정할 이유가 없는 것이다. 자칫 잘못하면 시공사에게 끌려가는 양상이 될 수 있는 것이다.
 
가계약은 정말 가계약답게, 본계약 전에 조합 운영을 위하여 필요한 사항만 담아내는 것이 필수인 것이다.
나아가 본계약을 체결할 때에는 관련 전문가들의 도움을 받는 것이 손해를 최소화하는 지름길이 된다는 점도 명심하여야 할 것이다.
법무법인(유) 영진 재건축·재개발팀 
문의 : 02-552-7242

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