2015. 9. 1. 개정된 도시정비법이 지난 3월 2일 시행되면서 신탁업자의 재건축·재개발 진출에 관심이 고조되고 있다. 개정 도시정비법은 재건축·재개발구역의 토지등소유자 4분의 3 이상이 동의할 경우 시장·군수가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 제도를 신설했다.
이에 한국토지신탁은 재건축·재개발 수주를 위해 미래전략사업본부 하에 도시재생팀을 신설했고, 한국자산신탁도 팀을 꾸려 수주대상단지를 물색하는 등 적극적인 움직임을 보이고 있다고 한다.
전문가들은 신탁회사가 재건축·재개발에 참여할 경우 사업비 조달, 사업기간 단축, 사업비 절감이 가능해지기 때문에 대형 시공사의 참여가 저조한 중소사업장을 중심으로 신탁회사의 진출이 활성화될 것으로 전망하고 있다.
신탁업자 지정시행자 제도의 성공 여부는 토지등소유자와 신탁회사의 관계를 어떻게 설정할 것인가에 달려 있다. 사업추진에 어려움을 겪고 있는 중소사업장에 신탁업자가 자금력을 뒷받침하되 사업시행권을 가져가는 형태이므로 필연적으로 주도권싸움이 발생할 수밖에 없을 것이다. 제도의 취지를 잘 살려 토지등소유자와 신탁회사가 상생하는 구조가 만들어져야 하는 이유다.
현행 실무상 신탁업자 선정은 어떻게 이루어질 수 있을까? 필자의 생각으로는 우선 재건축·재개발 추진위원회 또는 조합이 신탁회사를 선정하기 위해 입찰절차를 진행할 것으로 보인다. 그리고 선정된 신탁업자와 추진위원회 또는 조합 사이에 ‘신탁계약’이 체결될 것이다.
신탁회사는 입찰에 참여하면서 입찰제안서에 시행규정(안) 등을 첨부함으로써 제안 내용을 구체화할 수 있을 것이다. 선정된 신탁회사는 토지등소유자 4분의 3 이상으로부터 사업시행자 지정동의서를 받아야 하는데, 이러한 업무는 추진위원회 또는 조합이 하게 될 것이다.
지정동의서를 다 징구하면 신탁업자가 시장·군수에게 자신을 사업시행자로 지정해달라고 신청하게 되고, 시장·군수가 이를 받아들이면 비로소 재건축·재개발 사업을 추진할 수 있게 된다.
지정시행자가 된 신탁업자와 토지등소유자의 관계는 어떻게 설정되는가? 토지등소유자들은 전체회의를 구성하여 신탁회사를 견제하게 된다(제26조의2). 동조는 신탁업자가 ①시행규정의 확정 및 변경에 관한 사항 ②정비사업비의 사용 및 변경 ③정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약 ④시공자의 선정 및 변경에 관한 사항 ⑤정비사업비의 토지등소유자별 분담내역 등에 관하여 결정할 때에는 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다.
여기에서의 의결은 사후 추인이 아닌 사전 의결로 보아야 한다. 토지등소유자 전체회의는 사업시행자인 신탁업자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 신탁업자가 소집하도록 되어 있다.
신탁업자는 사업시행계획서를 작성할 때 시행규정을 첨부해야 하는데, 시행규정에는 제30조의2 각호의 내용이 포함되어야 한다. 종래 조합정관에 포함돼야 할 핵심적인 내용들이다.
실무상으로는 추진위원회 또는 조합이 정비업체를 선정하여 업무를 진행하다가 신탁업자를 선정하게 될 것으로 보인다. 통상 추진위원회 설립승인을 받게 되면 정비업체를 가정 먼저 선정하기 때문이다.
기왕에 설립된 추진위원회나 조합은 어떻게 될 것인가? 추진위원회와 조합은 토지등소유자의 대표체로서 여전히 존속할 것으로 생각된다. 이러한 추진위원회 또는 조합은 제26조의 주민대표회의와 거의 유사한 기능을 할 것으로 보인다.
신탁업자 지정시행자 제도는 정비사업 활성화에 많은 도움이 될 것으로 보인다.
