▲ 사업시행변경인가와 분양신청
도시정비법 제46조 제1항에 의하면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역과 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지해야 한다.
토지등소유자가 위 분양신청기간내 분양신청을 하지 않을 경우 미분양조합원은 도시정비법 제47조에 의거 현금청산자가 된다.
재개발·재건축조합이 당초 사업시행계획의 흠을 바로 잡기 위해 당초 사업시행계획과 동일한 요건, 절차를 거쳐 새로운 사업시행계획을 수립하여 시장·군수로부터 인가받은 경우 또는 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받음으로써 새로운 사업시행계획이 당초 사업시행계획을 대체하였다고 평가할 수 있는 경우에는 그 효력을 상실한다(대법원 2014.02.27.선고 2011두25173 판결).
위 대법원 판례에 의하면 최초의 사업시행인가의 내용을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행변경인가를 받은 경우 조합은 사업시행변경인가에 따라 새로 분양신청을 받아야 하나, 사업시행변경내용이 최초 사업시행인가와 비교하여 크게 변동되지 않는 경우라면 조합은 새로 분양신청을 받지 않아도 된다.
▲ 재분양신청 절차의 이행여부
주택정비사업 조합의 사업시행변경인가 내용이 최초 사업시행인가의 내용과 비교하여 주요부분을 실질적으로 변경하는 내용에 해당하는 경우라면 토지등소유자들에게 도시정비법 제46조에 의한 분양신청을 통지해야 한다.
그러나 사업시행변경인가 내용이 최초 사업시행인가 내용과 비교하여 경미하거나 주요부분의 실질적 변경이 없다면 별도로 토지등소유자들에게 분양신청을 통지하지 않아도 된다.
만약 사업시행변경인가에 의해 최초의 사업시행인가 시와 달리 일부 평형의 면적이 다소 변경되었거나 일부 평형 유형이 없어진 경우에는 토지등소유자들에게 분양평형의 변경에 관한 신청을 받을 수 있다.
사업시행변경인가가 주요 부분의 실질적 변경에 해당하지 않는다면 조합이 시행하는 분양신청절차는 도시정비법 제46조에 의한 분양신청에 해당하지 않고, 단지 분양평형의 변경에 해당한다할 것이다. 위와 같이 분양평형의 변경절차에 관하여 도시정비법은 별도의 규정을 두고 있지 않다.
▲ 분양평형의 변경신청의 통지 상대방
조합이 사업시행변경인가에 따라 일부 평형의 면적이 조정되거나 일부 평형이 없어진 경우 토지등소유자들을 상대로 분양평형의 변경신청을 받아야 할 것이다. 이 경우 조합은 전체 분양신청자들을 상대로 분양평형의 분양신청을 통지해야 한다.
▲ 분양평형의 임의 변경신청과 관련
조합원이 분양신청기간내 30평을 신청했으나, 재분양신청기간 또는 임의로 25평을 변경할 수 있는지가 문제될 수 있다. 도시정비법은 분양신청기간에 관하여만 정하고 있을 뿐 분양평형의 변경 시기까지 정하고 있지 않다.
대법원 2014.8.20.선고 2012두5572 판결은 “분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원들을 대상으로 분양신청 내용의 변경신청을 받은 결과, 각 평형별 분양신청자 수가 조합원 공급대상인 평형별 세대수에 미달하는 이 사건에 있어서, 피고 조합이 분양대상 조합원 자격을 갖추고 분양신청기간 내에 분양신청을 함으로써 분양대상 조합원이 된 사람들에 대하여 관리처분계획 수립을 위한 조합 총회 결의 전에 그 분양신청 내용을 변경할 기회를 부여했다고 하여 위 법률의 규정을 위반했다고 볼 수 없다”라고 판시했다.
위 대법원 판결에 의하면 관리처분을 위한 총회 이전 분양신청을 한 조합원은 평형을 변경할 수 있을 것이다.
▲ 평형변경이 없는 조합원의 경우
분양신청을 한 조합원이 사업시행변경인가 이후에도 분양신청한 평형의 변경이 없을 경우 조합은 위 조합원에게 평형변경을 신청하거나 평형변경의 신청이 없다면 종전 평형으로 분양신청한 것으로 간주하겠다는 취지로 통지해도 가능할 것으로 사료된다.
