<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>조합인가 이후에도 동의서 계속 징구하라
<정비사업 성공 십계명 강정민 변호사>조합인가 이후에도 동의서 계속 징구하라
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2010.12.08 19:11
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2010-12-08 18:03 입력
  
강정민
변호사/법무법인(유) 영진
 
 
재개발·재건축 전문 강정민 변호사가 사업현장을 누비며 경험한 정비사업 성공비결 열 가지를 소개한다. 앞으로 10회에 걸쳐 하나하나 그 의미를 들어보기로 한다. 〈편집자주〉
 
 
1. 조합설립인가 이후에도 동의서를 계속 징구하라.
2. 시공사와의 가계약은 가계약답게! 
3. 현금청산은 최대한 빨리! 
4. 세입자관리를 통하여 사업비를 절약하라.
5. 이주비 지급은 가능한 한 늦게 !
6. 최고의 전문가와 함께 하라.
7. 업무에 대한 모든 것을 조합원들에게 알려라.
8. 절차상 하자가 있는 경우에는 다시 진행하라.
9. 감독관청과 당당하게 협상하라.
10. 반대파의 성향을 파악하고 대처하라.
 
 
대부분의 현장에서 조합설립인가를 득하고 나면 긴장을 풀고 더 이상 조합설립동의서를 징구하지 않는다.
심지어는 미동의자를 사업에 반대하는 자로 낙인찍고 적대시하는 경우조차 있다. 이러한 현상은 정비사업을 진행하기 위한 75% 동의요건이 충족되었다는 안도감과 자신감에서 비롯된 것으로 보인다.
 

실무상 조합설립동의서를 징구하는 데에 많은 애로사항이 있으며, 아니꼬운 상황도 많이 겪게 된다. 동의서 한 장 가지고 온갖 체(?)를 다하는 사람이 있기 때문이다. 이러한 꼴을 당했기 때문에 조합설립인가 이후에는 “너 아니면 우리가 사업을 못할 줄 아느냐? 너 아니라도 얼마든지 할 수 있다”는 생각이 드는 것도 무리는 아니다.
 
하지만, 절대로 75% 동의율에 만족해서는 안 된다. 75%의 동의만으로 성공적인 재건축·재개발이 보장되는 것이 아니기 때문이다. 
 
〈도시 및 주거환경정비법〉상 정비사업은 토지등소유자 75% 이상의 동의가 있으면 진행할 수 있으나, 실질적인 사업수행은 토지등소유자 100% 동의가 있을 때에야 비로소 가능하다는 점을 명심하여야 한다.
 
정비구역내 100% 토지사용권이 확보되지 않는 한 착공을 할 수 없으며, 바로 이러한 100% 토지사용권의 확보를 위하여 매도청구소송 내지는 수용절차가 필요하다는 점을 상기해 보라.
 
결국, 정비사업은 75% 동의에서 시작해서 100% 동의를 향해가는 사업인 것이다. 그렇다면 75%의 동의를 얻어 조합설립인가를 득하였다고 하여 동의서 징구를 멈출 수 있겠는가? 아니다. 100% 동의를 얻기 위하여 계속적으로 동의서를 징구해야만 한다.
 
조합설립에 동의한다는 것은 사업에 찬성한다는 것이다. 사업에 찬성하는 토지등소유자가 많으면 많을수록 조합 사업비가 절감된다.
 
미동의자는 반대파로 활동하는 경우가 대부분인데, 이들은 조합을 상대로 각종 소송을 제기하고 반대여론 조성을 위하여 많은 활동을 한다. 이에 대응하기 위하여 조합은 더 많은 비용을 사용하여야 하며 사업은 어쩔 수 없이 지연될 수밖에 없다.
 
또한 반대파가 소유하고 있는 부동산과 점유권 등을 확보하기 위한 매도청구소송, 수용재결, 명도소송 등의 절차를 진행해야만 하는데, 미동의자가 하나라도 줄어들게 되면 그만큼의 비용이 절약된다. 직접적인 소송비용 뿐만 아니라 부동산 매입비용 및 그에 대한 금융비용 등이 절약되는 것이다.
 
또한 계속적인 동의서 확보활동은 추후 사업진행에도 절대적으로 유리하게 작용한다.
 
조합설립인가 이후에도 사업비변경이나 기타 중요한 사항에 변경이 있는 경우에는 다시 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립변경인가를 받아야만 한다.
 
조합설립인가 이후 동의서 징구노력을 하지 않아 동의율이 계속 75%인 경우와 계속적인 동의서 징구노력을 통하여 동의율이 90%인 경우를 상상해 보라. 어느 경우에 변경동의서 징구가 쉽겠는가?
 
사업시행계획에 대한 조합원 과반수 이상의 동의 요건, 정관상 중요한 내용변경을 위한 조합원 3분의 2이상의 동의 요건을 충족하는 경우에도 마찬가지이다.
 
이치가 이렇다면 조합은 75% 동의에 만족해서는 안 된다. 조합설립인가 이후에도 계속 동의서를 징구하여 100%를 향하여 계속 정진하여야만 한다.
 
조합설립인가가 사업의 끝이 아니라는 사실을 명심하여야 한다. 조합설립인가까지가 3부 능선이다. 남은 7부 능선을 완주하기 위해서는 더 많은 동의가 필요하다.
 
조합설립인가를 내느라 많은 시간과 노력이 있어 기진맥진할 수 있으나, 아직 3부 능선이라는 점을 상기하고 미동의자를 줄이는데 최선의 노력을 경주하여야만 한다는 점을 명심하여야 한다.


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