국토교통부는 공공관리에 관한 조항을 변경하기 위하여 도시정비법을 개정하였다. 개정된 법률은 2016년 9월 1일부터 시행된다.
이번 도시정비법 개정에서 많은 내용이 포함되었지만, 특히 공공관리에 관한 조항의 변경이 중요한 의미를 가지고 있다. 도시정비법 제77조의4 조문명칭을 “정비사업의 공공관리와 정보공개”에서 “정비사업의 공공지원과 정보공개”로 변경한 것이다. 그동안 사용되던 ‘공공관리’를 ‘공공지원’으로 변경한 것이다. 조문명칭의 변경은 사업시행인가권자를 비롯한 시도지사의 역할을 더 명확하게 정의한 것이라고 해석할 수 있다.
‘공공지원’으로 변경한 것은 공공은 정비사업을 하는 조합과 조합원들에게 지원 서비스를 제공하여야 한다는 것을 명시적으로 재정의한 것이다. 그리고 같은 조 제8항과 제9항을 신설하여 사업시행자인 조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하는 경우에 건설업자를 정비사업의 시공사로 보도록 했다.
정비사업조합이 건설업자와 공동으로 정비사업을 시행하기 위해서는 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합설립인가 후에 건설업자를 공동시행자로 선정할 수 있다. 이때 선정된 공동시행자는 시공사의 지위를 얻도록 하고 있으며, 공동시행과 관련한 협약의 내용을 시·도조례로 정하도록 하고 있다.
이번 도시정비법 개정은 서울시가 공공관리를 시행하는 정비사업에 있어서 시공자의 선정을 사업시행인가 이후에 하도록 하고 있는 것을 공동시행이라는 방법을 통해 시공사의 선정시기를 우회적으로 조정하는 효과가 있다.
서울시는 시공자의 선정시기와 방법에 있어서 사업시행인가 이후에 내역에 의한 입찰을 실시하는 것이 공사비를 낮출 수 있을 뿐만 아니라, 추후에 시공사의 공사비 인상요구에 있어서 적절히 대응할 수 있다는 논리로 일관되게 정책을 시행해 오고 있다.
그러나 공공관리 이후에 서울시의 정책방향에 따라 사업시행인가 이후에 내역에 의한 시공자 입찰을 실시한 결과 공사비를 낮추지 못한다는 주장이 힘을 얻어가고 있다. 그래서 시공사 선정시기를 조합설립인가 이후로 조정하자는 의견이 적지 않은 상황이다.
이런 일부 주장에 설득력을 높여주는 시공사의 공사비가 속속 나타나고 있는데 그것은 바로 뉴스테이 연계형 정비사업의 시공사 선정결과를 말한다. 뉴스테이 연계형 정비사업의 구조는 시공사의 역할을 단순 도급으로 한정하고 있다.
이렇게 역할을 단순도급으로 한정한 뉴스테이 연계형 사업에서 시공사를 선정한 결과는 놀랍다. 광주광역시 누문도시환경정비사업조합이 선정한 시공사의 공사비 단가는 평당 355만원이다. 이 조합의 뉴스테이 연계형 사업 계획은 지하2층 지상43층이며, 전세대 발코니 확장비용을 포함하고 있다.
또한 청천2구역의 경우 지하2층 지상44층의 아파트에 대한 시공사 입찰결과 평당 355만원이며, 신축세대 모두에 대한 발코니 확장비용과 조합원 세대에 대한 이사비용 1천만원도 포함된 금액이다.
위의 뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 서울시의 공공관리처럼 내역에 의한 입찰을 실시한 것이 아님에도 불구하고 공사비가 대폭 조정됐다. 이는 물량에 의한 내역입찰이 공사비를 조정하기 보다는 시공사의 역할을 축소하는 것이 더 많은 비용을 줄일 수 있다고 보는 것이 합리적이라는 것을 보여준다고 볼 수 있다.
뉴스테이 연계형 정비사업에서는 시공사가 조합에 사업비를 대여하거나, 자금조달에 필요한 보증을 하거나 또는 일반분양의 책임 등 공사 이외의 어떤 위험도 없이 오로지 공사용역만 제공하는 것이다.
시공사의 선정시기와 내역 입찰이 공사바를 조정할 수 있다는 것은 논란이 많지만, 시공사의 역할 축소는 공사비를 합리적으로 조정한다는 결과를 뉴스테이연계형 정비사업에서 보여주고 있어서 이를 고려한 정책의 집행이 필요한 시점이다.
