재건축추진위에서 한 약정이 조합을 구속하는지
재건축추진위에서 한 약정이 조합을 구속하는지
  • 김향훈 변호사/종합법률사무소 센트로
  • 승인 2016.04.06 11:21
  • 댓글 0
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Q.
재건축구역의 상가조합원입니다. 저희 상가조합원들은 조합설립에 반대하다가 추진위원회와 협상한 끝에 개략적인 틀을 마련하여 주민총회에서 협의안을 통과시켰습니다.

그런데 조합은 이번에 관리처분계획총회를 하면서 합의된 내용과 일부 다른 내용을 통과시켰습니다. 조합설립전에 추진위원회와 상가가 합의한 내용은 현재도 유효한가요?

A.
1. 상가소유자는 대체로 재건축을 싫어한다

재건축사업에서 상가소유자들은 사업을 반대하면 동별 동의요건을 채우지 못한 추진위원회는 상가에 대하여 특별한 우대조건을 약속하고서라도 조합설립요건을 갖추려고 합니다. 이 과정에서 상호 약정서를 쓰고 공증까지 하는 경우도 있습니다. 이러한 약정이 추후 관리처분계획에서 수정되거나 변형되는 일은 종종 발생하게 됩니다.

2. 실제 소송사례

최근 이러한 경우에 대한 판결례가 수원지방법원에서 있었습니다(2016년 1월). 이 사례에서 상가의 구분소유자들은 조합설립추진위원회와 약정을 '상가 조합원은 추가 부담금을 부담하지 아니하고 A 건물의 OO㎡ 전용면적을 가진 신축상가를 분양받을 수 있다'라는 내용으로 하고 이를 주민총회의 안건으로 상정하여 결의했습니다. 그런데 몇 년뒤 관리처분계획에서 위 내용이 약간 변형된 형태로 의결되었습니다. 이에 대하여 상가조합원들은 조합을 상대로 관리처분계획 취소소송을 제기했습니다.

3. 권리의무의 포괄승계 범위(도시정비법 제15조 제4항)

도시정비법 제15조 제4항에서는 ‘추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다’라고 규정되어 있습니다. 그러나 추진위원회가 행한 업무 모두가 조합에 그대로 승계되지는 않는다 할 것입니다. 즉 추진위원회가 행한 행위 중에서 그 업무범위 내에서 적법하게 행한 업무만이 승계되고 불법하게 행한 행위나 업무범위에 속하지 않는 행위는 승계되지 않습니다.

상가소유자와 추진위원회가 행한 약정의 내용인 '상가 조합원은 추가 부담금을 부담하지 아니하고 A 건물의 OO㎡ 전용면적을 가진 신축상가를 분양받을 수 있다'라는 것은 재건축사업의 관리처분계획에서 할 수 있는 것입니다. 관리처분계획의 수립은 ‘조합’의 전권사항이므로 추진위원회가 행할 수 있는 것이 아닙니다. 따라서 비록 추진위원회가 주민총회의결을 하였다고 하더라도 그것만으로 막바로 조합을 구속하는 것은 아닙니다.

4. 법원의 판단

수원지방법원은 위와 같은 조합측의 주장을 상당부분 받아들여 다음과 같이 판시했습니다.
“이 사건 합의의 주된 내용은 ‘상가 조합원은 추가 부담금을 부담하지 아니하고 상가 A건물 OO㎡의 전용면적을 가진 신축상가를 분양받을 수 있다’라는 것이고, 이는 원고들을 비롯한 상가 조합원들이 이 사건 사업의 시행으로 장차 분양받을 건축물에 대한 것임과 동시에 상가 조합원뿐만 아니라 아파트 조합원의 정비사업비의 부담규모에 영향을 미치는 사항이므로, 위에서 본 법리에 의할 때 도시정비법 제24조 제3항에 따라 조합 총회의 고유권한에 속한다. 따라서 추진위원회가 개최한 주민총회에서 이와 같은 내용을 의결하였다고 하더라도 피고에 대하여 구속력이 없으므로, 피고가 이 사건 합의 내용에 따라 관리처분계획을 수립하여야 한다는 점을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없다.”

5. 결어

위 사건은 항소되어 서울고등법원에서 심리중에 있습니다. 그러나 위와 같은 논리에서 크게 벗어나기는 힘들 것으로 보입니다. 상가소유자들은 위와 같은 약정을 하면서 동의서를 제출하되, 조합설립직후 이러한 약정이 관철될 수 있도록 좀 더 다양하고 치밀한 계약조건을 개발하여 추가적인 약정을 해둘 필요가 있다 하겠습니다.
<문의 : 02-532-6327>

 

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