1. 사안의 개요
공유의 경우 대표자 1인을 조합원으로 보아 1개의 분양권만 나간다는 것은 상식적으로 알고 있는 내용이다.
그런데 특정 재개발 현장에서는 조합장과 정비업체 대표 등이 공모하여 공유자임에도 공유지분자 각각에게 조합원 분양권 1개씩을 부여하는 것으로 관리처분계획을 수립하여 조합 측에 손해를 끼쳤다. 당 법인은 이 사안에 대해서 조합 측을 대리해 전임 조합장 및 정비업체 대표를 상대로 민사상 손해배상청구를 제기했고 최근 대법원에서 최종 승소했다. 해당 사례는 다음과 같다.
2. 도정법 관련 법령
도정법에 의하면, 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 그 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며(제48조 제1항), 관리처분계획 중 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다(제48조 제2항 제5호). 여기서 분양설계는 분양대상자별로 분양예정 위치를 정하고 적정 분양가격을 산정하는 설계를 말한다(대법원 2010.10.28.선고 2009두4029 판결 등 참조).
그리고 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(제19조).
3. 기본적 사실관계
이 사건 조합 분양신청 기간 만료일이자 관리처분계획 기준일( 2005.10.10.) 당시 시행되던 구 도정법령 등에 의하면, 토지의 필지별 또는 토지 건물의 소유자 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 토지 건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정되어야 한다.
위 기준일 당시 갑 토지는 A와 B가 공유하고 있었고, 을 토지 및 그 지상 건물은 C와 D가 공유하고 있었다. 위 법리에 의하면 전임 조합장과 정비업체 대표는 갑 토지의 공유자들에게 조합원 분양권 1개를 인정하고, 을 토지 및 그 지상 건물의 공유자들에게 조합원 분양권 1개를 인정했어야 한다.
그럼에도 전임 조합장과 정비업체 대표는 이 사건 관리처분계획에 의하여 갑과 을 부동산의 공유자들 4인에게 각각 조합원 분양권을 부여함으로써, 위 공유자들로부터 지분권을 이전받은 E, F가 32평형 아파트 2세대를 분양받고, 같은 G, H가 41평형 아파트 2세대를 분양받도록 했으므로 이에 대한 손해를 배상할 책임이 있다.
4. 불법행위로 인한 재산상 손해 산정 방법
불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말한다(대법원 2010.4.29.선고 2009다91828 판결 등 참조).
손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질 상 곤란한 경우에도, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 여러 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있다.
그리고 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실 주장이 진실한지 아닌지를 판단하며(민사소송법 제320조), 원심 판결이 이와 같은 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하여 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속한다(같은 법 제432조).
원심은 ①위 공유자들에게 분양할 아파트는 41평형 2세대라고 인정한 다음, ②E, F에게 분양된 32평형 아파트 2세대는 일반분양하고, 그 대신 갑·을 부동산의 권리가액에 따른 청산금을 지급하였을 것이므로, 원고 조합의 손해는, 32평형 아파트 2세대의 일반분양가에서 조합원 분양가와 그 청산금을 공제한 나머지 금액이라고 인정했다.
5. 결어
위 판례는 재개발에서 분양권 개수 산정의 기준을 제시했다는 점, 나아가 분양권 위법 부여 시 그로 인한 조합 측의 손해를 ‘위법하게 부여된 분양권에 대해서 일반분양가에서 조합원 분양가와 그 청산금을 공제한 나머지 금액’이라고 인정해서 손해배상금 산정의 기준을 확립했다는 점에 그 의의가 있다.
그리고 실제 위 사례에서는 전임 조합장이 위와 같이 조합에 재산상 손해를 발생시킨 후에도 조합 측의 손해배상 청구를 회피하고자 본인 소유 부동산에 대해서 제3자에게 매매계약을 통하여 소유권이전등기청구권 가등기를 마쳐 주는 등으로 사해행위를 하였으나 이 역시 조합 측에서 사해행위취소권을 행사하여 채무자의 책임재산으로 환원하였다는 점도 인정받을만 하다.
