Q.
주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자는 양도차익이 있어도 양도소득세가 비과세된다고 하는데 집을 여러 채 가지고 있는 경우 비과세 받는 방법이 있는지요?
A.
살고 있는 집을 제외한 집을 세 주고 임대사업하는 경우 거주주택의 세금 혜택이 없는지요? 정부는 급등하는 전세와 월세 가격안정 대책의 일환으로 그 규제를 완화하고 세제혜택을 줌으로써, 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 하는 방안으로 임대사업자 등록 요건을 다음과 같이 완화했습니다.
1. 주택임대사업자의 등록요건(아래 3가지 충족 요건)
① 임대사업자 등록요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년. ② 임대사업용 주택의 요건 : 주택기준시가 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하일 것(면적은 무관, 주거용 오피스텔도 등록하면 임대주택용으로 인정해 줌). ③ 임대사업자등록 : 세무서, 구청 두 군데 할 것.
2. 주택임대사업자의 등록 절차 임대사업자가 되려면
임대주택이 있는 주소지의 시·군·구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록 신청서 등을 제출하면 됩니다. 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 임대사업자 신고를 하면 됩니다. 임대기간은 사업자 등록증이 나오고 임대를 개시한 시점부터 5년간 계산합니다.
3. 임대사업자 등록시 세제상 혜택
① 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도시 1세대 1주택으로 비과세 적용 가능 : 임대사업자가 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인이 거주하는 주택을 양도시에는 양도가액 9억원 이하에 한하여 비과세가 적용됩니다. 9억원 초과시에는 초과분만 양도세 과세합니다. 단, 거주주택 임대사업 등록일 이후 2년이상 거주해야 하며 2년이상 보유해야 합니다. 또 임대사업용 주택을 5년이내에 팔게 되면 비과세 받았던 양도소득세는 비과세가 배제되어 다시 과세되는 점에 유의해야 합니다.
② 취득세 등의 면제 : 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡이하 공동주택에 해당하는 경우 취득세를 면제하며, 전용면적 40㎡이하인 임대용 공동주택(2세대 이상)을 건축·매입하는 경우에는 재산세를 감면합니다.
③ 종합부동산세 합산 과세 배제 : 본래 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 개인별로 소유주택의 공시가격을 합한 금액으로 하지만, 사업등록한 임대주택은 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다.
