주택경기 침체국면이 지속되자 재건축관련 규제들도 많이 완화되어 재건축사업 여건이 개선되었다. 그러나 여전히 간과할 수 없는 심각한 문제점들이 남아 있다.
그 중에서도 지방자치단체의 과도한 기부채납 요구와 조합 운영 및 사업추진 과정에서의 갈등 문제는 사업의 발목을 잡는 중요한 원인이다. 구역에 따라 차이가 있겠지만 지방자치단체가 상식을 벗어난 과도한 수준의 기부채납을 요구하는 경우가 종종 있다. 공동주택 부지는 주민들의 재산이다. 사유재산을 공공이 아무런 대가 없이 기부채납하게 하려면 명확한 논리에 근거하여 정당한 수준만큼 요구해야 한다.
예를 들어 도로확장을 위한 기부채납이라면 개발밀도 증가로 인한 교통량 증가를 예측하여 꼭 필요한 만큼의 기부채납을 요구해야 한다. 기부채납을 통한 공공용지를 많이 확보할수록 좋다는 생각에 조합원들의 재산권을 침해해서는 안 된다.
무리한 기부채납으로 재건축사업 사업성이 낮아져 사업추진이 어려워진다. 국토부의 기부채납 지침에 의해 재건축·재개발 등 정비사업과 민간택지개발사업의 경우‘최대 40%’이었지만, 최근 민간택지 주택사업의 경우 법적 구속력이 있는 운영기준으로 기부채납 상한선을 8% 이내로 정한 반면, 재건축 등 정비사업의 경우 법적 구속력이 없는 가이드라인으로 9%이하로 제시했다.
재건축사업의 경우 기초자치단체의 무리한 기부채납 요구를 막는 것이 사실상 어렵게 된 상태이다. 무리한 기부채납 요구로 인해 구조적으로 노후하고 기능적으로 낙후된 주택이 적체될 때 지역주택시장은 왜곡되고, 결국은 지방자치단체의 큰 짐이 될 것이다. 차제에 선진국에서 민간개발에 대한 기부채납을 어떠한 논리로 어떤 수준까지 하는지를 검토하여, 명확한 기부채납 기준을 수립하고 조속히 법제화해야 한다. 또 다른 문제는 조합의 운영 및 사업추진 과정에서의 주민들 간의 갈등 문제이다. 비리가 없는 구역에서도 조합임원들과 조합원간, 또는 조합원들 간의 갈등이 발생한다.
그 이유는, 추진과정이 투명하지 않기 때문이다. 구체적인 추진과정 또는 의사결정 과정은 아는 사람들만 알고, 대부분의 조합원들은 사실상 구체적 정보에 대한 접근이 용의하지 않고, 의사결정 과정에서 배제되기 십상이다. 일반 조합원들이 문제제기를 하더라도 묵살되는 경우가 많다. 물론 수많은 조합원들의 요구들을 모두 충족시킬 수는 없지만, 일부 임원들이 사업추진 방향을 일방적으로 좌지우지해서는 안 될 것이다.
재건축대상단지 주민들은 재건축사업에 대한 전문성이 부족하다. 개략적인 절차는 알지만 제대로 이해하지 못하는 부분도 많다보니, 조합임원들을 믿고 사업 진행 상황을 지켜보지만, 조합 집행부의 추진방향에 반대하는 비상대책위원회가 조직되면, 사업진행이 지연되어 사업비용을 상승시킬 뿐 아니라, 조합원들 간의 갈등으로 인해 커뮤니티가 파괴된다. 이러한 문제를 완화하기 위해서는 전 과정을 투명하게 공개하도록 의무화해야 한다.
요즈음 주부들도 모두 사용하는 스마트폰 앱 또는 PC 프로그램을 통한 조합원 네트워크를 구축하여 모든 사업추진 과정을 투명하게 밝히도록 하고, 주민들의 의견을 수렴할 수 있는 장으로 만들어야 한다.
