2010-11-25 16:48 입력

  

 

큰 평수 재건축조합원에게 큰 평형 배정 우선권을 주더라도 적법하다는 대법원의 판결이 나왔다.

이번 판결로 대지지분 크기에 따라 평형배정 우선권을 인정해오던 그동안의 재건축 관행이 법원으로부터 인정받게 됐다.

지난 2007년 과천주공3단지에서 촉발된 평형배정 논란은 반포주공2단지마저 재건축결의 무효 판정을 받으면서 재건축시장에 일대 혼란을 일으켰다.

하지만 대법원이 조합의 손을 들어주면서 그동안 재건축 평형배정을 둘러싼 논란은 일단락될 것으로 보인다.

 

재건축 평형배정에서 대형평형에 우선권을 주는 기존 방식이 형평성에 어긋나지 않는다는 대법원의 판결이 나왔다.

 

재건축 아파트의 평형을 배정할 때 큰 평수를 가진 조합원들에게 우선권을 주는 것이 재건축 결의를 무효에 이르게 할만큼 ‘위법은 아니다’는 게 판결의 핵심이다.

 

▲재건축 평형배정 논란 종지부=지난달 14일 대법원 제1부(주심 김능환 대법관)는 강모씨가 잠실시영재건축조합을 상대로 제기한 ‘총회결의 무효확인의 소’에서 “소형평형 소유자의 입장에서 대지지분에 따른 형식적인 산술적 형평에는 다소 어긋나는 점이 없는 것은 아니지만 결의를 무효에 이르게 할 정도로 실질적인 형평에 반하는 것은 아니다”고 판시했다.

 

신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려해서는 안 된다는 게 재판부의 판단이다.

 

이에 재판부는 △신건물의 배치 및 설계상의 합리성과 경제적 타당성 △조합원들이 종전에 소유하고 있는 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기 △구분소유권 배분방식의 형평성 △각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도 △그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성 △불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부 △재건축의 결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관해 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요했는지 여부 등 제반사정을 종합해 판단해야 한다고 기존 대법원 판례를 인용했다.

 

나아가 재판부는 대규모 재건축사업의 경우 신건물의 구분소유권은 위치, 면적, 층수에 차이가 발생하는 것이 불가피한 측면이 있다고 사업의 특수성을 인정했다.

 

재판부는 “신건물의 건축과 관련한 관계 법령상의 규제, 사업부지의 위치 및 형상, 주변 편의시설로의 접근성, 조합원들이 종전에 소유하고 있는 건물의 평형과 대지권 지분의 분포 및 용적률 등을 고려해 최적의 효율성과 사업성을 발휘하도록 신건물의 배치 및 설계를 하게 된다”고 설명했다. 이어 “이 사건 관리처분계획안 결의에 있어서 형평의 원칙에 관한 법리오해 등의 위법이 없다”고 결론을 내렸다.

 

▲과천3, 반포2단지 등서 논란=지난 2007년 재건축시장을 일대 혼돈으로 몰아 넣은 게 바로 재건축 평형배정을 둘러싼 논란이다. 과천3단지에서 시작된 재건축 평형배정 무효 논란은 반포2단지에서도 그대로 이어졌다. 다만 항소심에서는 하급심 판결과 다른 결론이 내려지면서 조합승소 분위기가 감지됐던 게 사실이다.

 

지난 2007년 7월 당시 서울중앙지방법원 제31민사부(재판장 김인욱 판사)는 안모씨 등이 서울 서초구 반포주공2단지 재건축조합을 상대로 제기한 ‘재건축결의 무효확인 등’의 소송에서 “조합원 사이의 평형배정에 있어서 비례적인 균형관계가 유지되지 않아 본질적인 차별을 초래했다면 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하기 때문에 무효”라고 판결했다.

 

이같은 재판부의 판단은 대형평형에 우선권을 준다는 평형배정 자체를 문제삼은 게 아니라 평형배정시 형평성을 지켜야 된다는 것이었다.

 

그러다가 상급심에서는 큰 평수의 아파트를 가지고 있는 조합원에게 새 아파트의 평형선택 우선권을 준 것은 형평에 어긋나지 않는다고 판결했다.

 

지난 2008년 5월 서울고등법원 제5민사부(재판장 이성호 판사)는 안모씨 등이 반포주공2단지 재건축조합을 상대로 제기한 ‘정관변경 무효확인’, ‘재건축결의 무효확인등’ 소송에서 “종전 권리가액이 큰 조합원에게 평형선택의 우선권을 부여하는 게 비례적 균형관계를 벗어나 형평성에 반한다고 볼 수 없다”며 원고의 청구를 각하한 바 있다.

 

 

 

■ 판결에 담긴 뜻

하급심 소송에서도 재판부는 재건축 평형배정에 대해 잇달아 조합 측의 손을 들어줬다.

 

지난 2007년 6월 서울동부지방법원 제12민사부(재판장 김선혜 판사)는 강모씨가 잠실시영아파트재건축조합을 상대로 제기한 ‘총회결의 무효확인의 소’에서 원고패소 판결을 내렸다.

 

소송을 제기한 강모씨는 “신건물 평형배정에 있어 희망평형별로 경합이 발생할 경우 권리가액 다액 순서에 의해 우선평형을 결정하도록 한 이 사건 관리처분계획결의는 형평의 원칙에 반하여 무효”라고 주장했다.

 

이에 대해 조합측은 “서울시 도시 및 주거환경 정비조례에 따르면 동일 규모의 주택분양에 경합이 있는 경우 권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동·층·호의 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다고 규정돼 있다”며 “이 사건 관리처분계획은 이 같은 기준에 따라 신건물 배정기준을 정한 것이어서 형평에 반하지 않는다”고 맞섰다.

 

재판부는 “큰 평수를 소유한 조합원들에게 우선권을 준 것은 더 많은 재산을 이 사건 재건축사업에 투입한 것을 고려한 것이고 비용부담에 있어 우대를 하는 것도 아니므로 근거 없는 차별이라고 볼 수 없다”며 “분양받을 신건물의 면적이 반드시 구건물의 면적이나 가액에 비례해야 하는 것도 아니다”고 판시했다.

 

항소심 판결도 내용은 대동소이했다. 지난 2009년 11월 서울고등법원 제6민사부(재판장 강형주 판사)는 같은 소송에서 “이 사건 관리처분계획결의에서는 변경된 설계내용을 기초로 조합원 부담비용, 평형 및 동·호수의 배정기준 등을 상세하게 정했다”고 판결했다.

 

한편 잠실시영아파트 재건축조합은 송파구 잠실동 17외 12필지 지상에 건립된 아파트 163개동 6천가구(13평형 구동 3천가구, 13평형 신동 1천520가구, 14평형 400가구, 17평형 570가구, 20평형 510가구로 구성)와 상가 208가구 등 구분소유자 6천208명이 설립한 조합이다.

 

 

 

 

■ 체크 포인트

대형평형에 우선권을 주는 조항은 〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈주택재건축정비사업조합 표준정관〉 등에도 명시돼 있다.

 

재건축사업을 추진하기 위해서는 조합을 설립해야 하는데 조합설립동의서를 징구하고, 표준정관에 따라 정관을 제정해서 조합설립인가를 받게 된다.

 

먼저 〈도정법〉 시행규칙 별지 서식4호의3 주택재건축정비사업조합 설립동의서에 따르면 “개별 정비사업의 특성에 맞게 정합니다. 다만 신축 건축물의 배정은 토지소유자의 의사가 최대한 반영되도록 하되, 같은 면적의 주택 분양에 경합이 있는 경우에는 종전 토지 및 건축물의 가격 등을 고려해 우선 순위를 정하거나 추첨에 따르는 등 구체적인 배정방법을 정해 향후 관리처분계획을 수립할 때 분양면적별 배분의 기준이 되도록 합니다”고 규정하고 있다.

 

나아가 예시로 △사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적＋공용면적)을 기준으로 하고 대지는 분양받은 주택 등의 면적 비례에 따라 공유지분으로 분양한다 △조합정관에서 정하는 관리처분계획에 관한 기준에 따라 주택을 소유한 조합원의 신축 건축물에 대한 분양면적 결정은 조합원의 신청규모를 우선적으로 고려하되, 같은 규모에서 경합이 있는 경우에는 종전 토지 및 건축물의 가격이 높은 순서에 따르고 동·호수는 전산추첨으로 결정한다 △상가 등 복리시설의 소유자는 조합정관에서 정하는 관리처분계획에 관한 기준에 따라 종전 토지 및 건축물의 가치를 고려하여 새로 설치되는 복리시설을 공급받되, 동·호수 결정은 관리처분계획이 정하는 바에 따른다 △조합원에게 우선분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 관계법령과 조합정관이 정하는 바에 따라 일반분양한다 △토지는 사업완료 후 지분등기하며 건축물은 입주조합원 각자 보존등기한다 등을 들고 있다.

 

재건축 표준정관도 대형평형 우선권 조항을 인정하고 있기는 마찬가지다. 관리처분계획의 기준을 정하고 있는 제46조는 “조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 분양신청 및 공사비가 확정된 후 건축물철거 전에 수립하며 다음 각호의 기준에 따라 수립하여야 한다”고 돼 있다.

 

여기서 다음 각 호는 △조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가격/면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 한다 △사업시행 후 분양받을 건축물의 면적은 분양면적(전용면적＋공유면적)을 기준으로 하며 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 하여야 한다. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다. △조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성하여 사업시행인가를 받은 후 평형별로 확정한다 △조합원에 대한 신축건축물의 평형별 배정에 있어 조합원 소유 종전건축물의 가격·면적·유형·규모 등에 따라 우선순위를 정할 수 있다 등이다.

 

특정 평형에 신청이 몰릴 경우 다툼이 예상되는 바 이에 대한 기준을 미리 설정할 수 있으며 면적으로 결정이 불합리한 경우에는 금액으로 순위를 정할 수 있게 한다는 게 이 조항의 취지인 것이다.