서창호 유일그룹 대표이사
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“비주거 시설의 리스크 관리에 특화 재건축 가치상승·시장 활성화 선도”
  • 김병조 기자
  • 승인 2016.05.10 17:15
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상업시설 계획부터 실행까지 조합원·임원들에게 조언 분양 리스크 관리 최소화

정비사업에서 가장 골머리를 앓고 있는 분야 중 하나가 비주거 시설(상가)의 분양성이다. 조합뿐만 아니라 시공사도 이러한 비주거시설의 분양리스크를 헤지하기 위해 부단히도 노력한다.

그도 그럴 것이 정비구역의 대부분은 상권이 미약하거나 쇠퇴하고 있는 지역이다. 상권이 쇠퇴하는 지역은 우량 테넌트 유치가 요원해지며 핵심 테넌트가 없는 상가는 이용객이 줄기 마련이다. 이는 결국 임대료 하락으로 이어져 자산가치의 하락으로 귀결된다.

비주거시설에 대한 MD 노하우로 재개발·재건축사업에서 성과를 내고 있는 서창호 대표이사로부터 상업시설에 대한 조합의 고민 해소 방안을 들어봤다.

▲최근 상업시설 MD의 중요성이 부각되고 있다

=MD란 Merchandising의 줄임말로 상품계획으로 풀이된다. 사업계획의 초기부터 사업지의 MP(Market Potential)을 통한 적정 면적을 추정하고, 동선계획 및 배치계획을 수립하여 준공 후 활성화 및 자산가치 제고를 실현하는 업무가 절실히 요구된다. 이를 통하여 입지의 특성을 고려한 적정 업종을 배치하고 우량테넌트를 유치를 실현하는‘계획부터 실행까지’조합의 최측근에서 조언해 줄 수 있는 업체가 반드시 필요하다.

▲유일그룹 소개와 재건축·재개발 분야에서 수행하는 역할은 무엇인가

=유일그룹은 분양과 임대업을 주업으로 하는 유일기업과 시행을 주업으로 하는 유일P&D, 타당성 분석 등 컨설팅을 주업으로 하는 유일부동산연구소로 구성되어 있다. 재건축·재개발분야에 참여하는 업무로는 비주거부문의 컨설팅을 하고 있다.

세부 업무로는 수요추정, 배치 및 동선계획, 적정가격 산정, 조합원 배정 및 분양기준 수립, 조합원 분양 및 일반분양이 있다.

비주거시설 조합원의 경우 순위배정에 대한 논쟁이 많고, 조합원의 권리가액이 많고 적음에 따라 조합원 분양의 형평성이 어긋나기도 하기 때문에 합리적 배정방식을 도출하여 분란을 최소화하는 업무도 수행하고 있다.

▲용역 의뢰시 조합이 얻는 이익은 무엇인가

=비주거시설의 컨설팅 업무가 다소 생소할 수 있으나, 2000년대 중반부터 현재까지 진취적인 조합의 집행부를 중심으로 시행되기 시작했으며 계속 확대되는 추세이다. 비주거 시설에서 조합사업의 이슈는 크게 세 가지로 살펴볼 수 있는데

첫째, 사업수익의 측면이다. K역세권도시환경정비사업의 경우 용도의 변경과 전용률 제고 등 용역을 통해 150억원의 추가수익을 실현한 사례가 있다.

둘째, 조합원분양에 있어 배정의 문제이다. 누구나 위치가 좋은 점포를 선별할 수 있다. 그러나 모두가 그 점포를 소유할 수는 없다. 순위배정에 있어서 사전에 조합원과의 교류(인터뷰, 설문조사 등)를 통해 배정계획에 최대한 반영하고, 간담회에서 의견을 수렴하여 가장 효율적이며 공정한 배정계획을 수립하여야 한다.

마지막으로 적정가격 산정의 문제이다. 비주거 시설은 주거시설과 달리 거래사례를 통한 가격산정은 상당한 위험성을 내포하고 있다. 아파트의 경우 내 집과 옆집의 가격이 크게 차이가 나지 않지만, 상가의 경우 바로 길건너의 점포와 두 배가 넘는 가격차이가 날 수도 있기 때문에 다소 주관적이긴 하지만 Comparison Grid 방식을 통하여 적정 임대료 수준을 추정하고, 그에 따른 수익환원방식으로 점포의 가치를 산정하여야만 한다.

▲재건축 사업후 활성화되지 못하는 비주거시설(상가)에 대한 해소 방안은

=최근 도시재생의 일환으로 대형복합상업시설과 특화거리가 조성되어 시장 내 경쟁력이 없이는 활성화를 기대하기 힘들다. 또한 하루가 다르게 테넌트들의 트랜드가 진화하고 있으며, 입지의 열위를 극복하기 위한 다양한 전략들도 쏟아져 나오는 실정이다.

재건축 시장에서 주거와 비주거의 믹스로 기본적인 상주수요를 기대하는 것은 구시대적인 안일한 생각이다. 최근 상주수요의 소매는 대부분 대형마트나 백화점으로 이동하고 있고, 수요의 유출로 인해 상가가 슬럼화되는 것은 비일비재하다.

따라서 사업지의 객관적인 잠재력을 평가하고, 그에 맞는 적정 면적과 가격을 도출해야한다. 계획단계부터 이용객의 수요층을 고려한 동선 및 배치계획, 이벤트공간과 프로그램 개발, MD계획 등 최적의 전략을 수립하여야만 지역 내 명소화를 실현할 수 있다. 그것이 곧 조합의 수익이며, 조합원의 가치실현으로 귀결된다.

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