영업용 건물 거래시 영업 가능 여부 꼭 확인해야
영업용 건물 거래시 영업 가능 여부 꼭 확인해야
  • 김학환 교수/ 숭실사이버대 부동산학과
  • 승인 2016.05.10 17:46
  • 댓글 0
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부동산을 거래할 때 거래의 목적을 달성할 수 있는지 여부는 중요한 문제이다. 특히 영업용 건물에서 일정한 영업을 하고자 하는 매수인이나 임차인, 양수인(이하 ‘임차인 등’)이 그 영업을 할 수 없다면 부동산거래의 목적을 달성할 수 없게 된다.

예컨대, 식품접객업을 하고자 하는 경우에는 식품위생법에 따른 시설 기준을 구비하지 못하면 영업을 할 수 없다.
식품접객업은 종류에 따라 시설기준이 다르지만, 공통적으로 영업장은 독립된 건물이거나 영업허가를 받거나 영업신고를 한 업종 외의 용도로 사용되는 시설과 분리, 구획 또는 구분되어야 한다. 다만, 일반음식점에서 식육판매업, 제과점에서 관할 세무서장의 의제 주류판매 면허를 받고 영업을 하는 경우 등은 예외적으로 가능하다.

그러나 어떤 건축물이 식품접객업에 적합한 시설기준을 갖추었다고 하더라도 당해 건축물이 무허가 건물이라고 한다면 적법한 식품접객업의 영업허가를 받을 수 없다(대판 1995.1.12, 94누3216).

또한 식품접객업의 종류에 따라 영업을 하려면 허가나 신고를 해야 한다. 단란주점과 유흥주점은 허가대상, 그 외는 신고 대상이다. 허가 또는 신고가 완료된 후에도 영업장 면적과 같이 중요사항을 변경할 때에는 변경허가나 신고를 해야 한다. 나아가 식품접객업자는 법령에서 정한 준수사항도 지켜야 한다. 준수사항을 위반하면 영업취소나 정지의 행정처분을 받게 된다.

영업의 양도인이 영업장 확장에 관한 신고 없이 영업을 계속하다가 이를 양도한 경우에도 신고의무가 이행되지 않은 영업을 양수한 자 역시 그와 같은 신고의무를 이행하지 않은 채 영업을 계속한다면 허가취소나 영업정지의 대상이 될 수 있다(대판 2010.7.15, 2010도4869).

또한 건축물대장상 용도변경이 되었다고 하더라도 당해 용도의 영업허가를 받을 수 없는 경우도 있다. 예컨대, 일반음식점에서 단란주점으로 건축물의 용도를 변경했다고 하더라도 같은 건물 같은 층에 학원이 있다면 단란주점 영업허가를 받을 수 없다.  
따라서 영업을 목적으로 하는 임차인 등은 영업의 허가 및 신고 조건과 당해 건물이 그러한 조건을 충족하고 있는지, 건축법에 위반한 불법 건축물은 아닌지, 양도인의 영업에 대한 행정처분이 있었는지 등을 사전에 체크리스트를 만들어 확인해야 한다. 

만약 영업용 건물의 거래를 중개하는 경우에는 개업공인중개사도 임차인 등의 영업목적을 파악하고, 당해 영업의 가능 여부에 대한 조사 및 확인을 하고, 문제가 있으면 그에 대해 설명해야 한다. 영업을 할 수 없게 되는 경우 중개의뢰인은 영업이 불가한데도 개업공인중개사가 가능한 것으로 기만했다고 주장하면서 형사고소를 하거나 손해배상책임을 묻는 경우도 적지 않기 때문이다. 

개업공인중개사는 상가권리금 거래를 중개한 후, 임대인과 새로 들어오는 임차인 사이에 임대차계약을 중개했으나, 상가건물의 일부가 공부상 주차장에 해당되어 임차인이 영업을 할 수 없게 된 사례가 있었다. 임차인은 인테리어비용 등에 대해 개업공인중개사의 주차장법 등 관련 법령에 대한 확인·설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구했다.

이 경우 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 외에 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항까지 조사하여 그 내용을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다는 이유로 법원에서는 손해배상책임을 인정했다.

따라서 영업용 건물을 거래하는 임차인 등과 개업공인중개사는 거래과정에서 영업 목적을 명확히 하고, 당해 영업의 가능 여부를 관련 법령의 검토, 공부 확인, 임장활동을 통하여 확인해야 한다. 철저한 점검과 확인이야말로 영업용 건물의 거래상 분쟁을 예방하고, 안전한 거래를 할 수 있는 최선의 방법이다.

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