1. 대법원 판례
재건축사업에 대하여 도정법 제49조 제6항 단서나 공익사업법의 관계규정이 적용 내지 유추적용된다고 보기 어려울 뿐만 아니라 재건축사업의 경우 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차 계약 등에 따라 스스로 해결하게 할 것을 전제로 한 것, 주택재건축 사업의 임차권자들이 손실보상을 받지 못하게 되는 것은 도정법 제38조가 재건축사업시행자에게 수용 또는 사용의 권한을 부여하지 않음으로 인한 부수적 결과이지, 위 조항이 직접 임차권자의 재산권을 제한하는 것은 아니므로, 위 조항이 피고들의 재산권을 정당한 보상 없이 침해하였거나, 재산권의 본질적인 내용을 침해하였다고 볼 수도 없다고 판시했다.
2. 헌법재판소 판례
또한 헌법재판소 판례에서는“재건축사업의 시행자에게 수용권을 부여하여 임차권자에게 손실 보상을 하도록 할 경우 다음과 같은 문제점이 나타날 수 있다. 재건축사업의 경우는 그 사업에 동의한 자만이 조합원이 되므로 만약 임차인의 영업손실로 보상하게 될 경우 그 부담은 사업시행에 동의한 토지등소유자에게 돌아가게 되는데, 토지등소유자인 임대인이 재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약 관계와 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업손실 보상의무를 부담하게 된다.
임차권은 사적 자치의 원칙이 적용되어 그 내용과 형태 및 설정 방식 등이 다양하고 등기에 의하여 반드시 공시되는 것은 아니라는 점에서 더욱 문제가 있다. 도정법 제55조 제1항은 종전 건축물 등에 설정된 임차권 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 새로운 건축물 등에 설정된 것으로 본다고 규정함으로써 공시방법을 갖춘 임차권은 재건축사업의 시행에도 불구하고 존속하도록 하였다.
그러므로 위와 같은 공시방법을 갖추지 않은 임차권은 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에 기한 채권 관계에 의해 해결되어야 할 것이다. 만약 법률이 이에 개입하여 재건축사업구역 내 임차인에 대한 영업손실보상을 강제할 경우 그 부담과 관련하여 구상문제 등을 일으켜 오히려 법률관계의 분쟁을 초래할 우려가 있다.
그러므로 손실보상 부담을 둘러싼 불필요한 분쟁의 방지 및 이를 통한 주택재건축사업의 원활한 진행이라는 공익의 측면에서 보더라도 주택재건축사업 시행자에 원칙적으로 수용권을 부여하지 않은 것은 합리적 이유가 있다”고 판시했다.
3. 검토
실제 명도 소송을 진행하다 보면 재건축사업에서 사업시행자인 조합에서 영업손실 등 손실보상 의무가 없다는 것은 결론 난 상황임에도 상가 세입자 등이 도정법 제49조 제6항 단서가 재건축 사업에도 적용되는 것으로 판단한 나머지 손실보상 의무를 선이행할 것을 주장하는 경우를 많이 보게 된다.
그러나 위와 같은 항변은 재차 위 대법원 판례 및 헌재 결정례를 통해서 의미 내지 실익이 없다는 점이 확인되었다고 할 것이다. 나아가 상가 세입자 등을 상대로 한 명도소송에서“부동산 소유자들에 대한 명도 판결이 선행되어야 한다는 주장’을 하는 경우가 있는데 서울서부지방법원 판례에 의하면‘세입자들은 소유자들과 구별되는 독자적인 점유권한으로써 직접 점유를 하는 사람들로서 원고로서는 사업시행구역 내에 있는 부동산의 명도를 거부하는 세입자들을 상대로 명도 청구를 할 수 있다”고 판시했다.
또 세입자 등을 대상으로 하여 임대인 즉 소유자가 아닌 사업시행자인 조합이 직접 인도를 구할 수 있는지 문제될 수 있으나 이 역시 서울중앙지방법원 판례 및 서울북부지방법원 판례 등에 의거“도정법 제49조 제6항에 의하면 관리처분계획이 인가되고 그 고시가 이루어진 경우 종전 건축물 등의 소유자 임차권자 등 권리자는 도정법 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 건축물 등을 사용 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용 수익할 수 있게 된다”고 하면서 원고 조합 앞으로의 직접 인도를 인정하였다고 할 것이다.
