2010-11-10 10:31 입력

  

 

분양신청을 하지 않았거나 철회해 현금청산자가 된 경우 조합원으로서의 지위는 언제 상실되는 것일까? 현금 청산을 받는 날까지 조합원의 자격이 유지되는 것일까, 그렇지 않으면 현금청산자가 된 날 조합원 자격이 상실되는 것일까?

 

현금청산자에 대한 조합원 자격 상실 기준일은 그동안 업계의 논쟁거리로 남아 있었다.

 

최근 대법원이 이 같은 현금청산자의 조합원 지위에 대한 판결을 내렸다.

결론부터 말하면 현금청산자는 현금청산 관계가 성립돼 청산금 지급의무가 발생한 다음날부터 조합원의 지위가 상실된다.

즉 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 경우 분양신청기간 종료일 다음날부터 조합원으로서의 자격은 사라지게 된다는 것이다.

 

이에 따라 현금청산자의 조합원 자격상실 기준 시점에 대한 업계의 해묵은 논쟁은 사라지게 됐다.

 

▲대법원 “분양신청기간 종료 다음날 조합원 권리·의무 없어져”=현금청산대상자의 조합원 자격 상실 기준시점은 ‘분양신청기간 종료일 다음날’이라는 대법원의 판결이 나왔다.

 

대법원 제2부(주심 김지형 대법관)는 지난 8월 19일 광육재건축조합이 조모씨 등 2명을 상대로 낸 ‘소유권이전등기절차이행등’ 소송 상고심에서 “분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 〈도시 및 주거환경정비법〉 제47조 및 조합정관이 정한 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다”며 “현금청산자는 현금청산관계가 성립돼 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일의 다음날 조합원의 지위를 상실한다”고 판결했다.

 

대법원은 이 같은 판단의 근거로 △〈도정법〉 및 조합 정관에 현금청산조항을 규정한 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대해 현금청산이 가능하게 함으로써 재건축사업을 신속하고 차질 없이 추진할 수 있도록 하려는데 그 취지가 있는 점 △조합 정관 제11조제1항에 “조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도했을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다”고 규정하고 있는데 분양신청을 하지 않은 것은 입주자로 선정된 지위 등을 조합에 양도한 것과 다름없다고 볼 수 있는 점 △재건축조합 가입의 주된 목적을 상실해 이미 조합의 업무에 관심이 없는 현금청산대상자에게 조합원의 권리·의무를 부여하는 것은 당사자의 의사에 부합하지 않는 점 등을 들었다.

 

그동안 현금청산자의 조합원 지위상실 시점에 대해서는 명확한 근거 규정이 없어 논란이 지속돼 왔다.

 

현행 〈도정법〉 제47조에는 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 규정하고 있다. 또 각호에 △분양신청을 하지 아니한 자 △분양신청을 철회한 자 △제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자라고 명시하고 있을 뿐 현금청산자의 조합원 지위가 어느 시점이 기준이 되는지에 대해서는 법적 근거는 없는 상황이다.

 

이에 따라 현금청산자의 조합원 상실 기준시점에 대해 일각에서는 “현금청산자로 분류됐더라도 현금청산을 받지 않았다면 여전히 재산권이 현금청산자에게 있으므로 조합원 자격이 있다”고 주장하는 반면, 또 다른 한편에서는 “현금청산자로 확정되면 조합원임을 포기한 것이기 때문에 조합원의 자격이 바로 상실된다”는 주장이 맞서왔다. 하지만 대법원이 ‘분양신청기간 종료일 다음날’로 명확히 판결함에 따라 향후에는 현금청산자의 조합원 지위 상실 시점에 관한 논란이 사라지게 됐다.

 

H&P 법률사무소의 박일규 변호사는 “이번 대법원 판결은 그동안 해묵은 논란이 돼 온 현금청산자의 조합원 자격 상실 여부와 시점에 대한 명확한 기준을 내렸다는데 의의가 있다”며 “이번 판결로 현금청산자의 조합원 지위가 명확하게 정립됐기 때문에 앞으로 조합에서는 업무를 추진하는데 혼선을 겪지 않게 될 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

 

 

■ 판결에 담긴 뜻

이번 판결에서 대법원은 조합원의 지위를 잃게 되는 현금청산자는 조합원으로서의 권리를 상실하게 되는 것은 물론 조합원으로서의 의무도 면하게 된다고 판결했다.

 

재판부는 “분양신청 이후 이를 토대로 수립되는 관리처분계획에서 조합원이 분양받을 아파트의 내역, 부담하게 될 청산금액 등이 구체적으로 확정됨으로써 현금청산대상자는 조합에게 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 된다”며 “형평의 원칙상 그에 대응하는 의무인 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다”고 판결했다.

 

재건축사업에서 현금청산 관계가 발생한 경우에는 대법원의 판례에 따라 토지등소유자는 토지 등에 대한 소유권을 조합에 이전하고, 조합은 토지등소유자에게 청산금을 지급해야 하는 의무가 있다. 하지만 분양 미신청 등의 이유로 조합원의 자격을 상실한 현금청산자는 이러한 소유권을 이전할 의무가 없다는 것이 이번 대법원의 판단이다. 바꿔 말하면 이미 조합에 신탁등기가 돼 있기 때문에 소유권이전등기 절차를 거치지 않아도 조합이 소유권을 갖게 된다는 것이다.

 

김조영 변호사는 “현금청산자가 조합원 자격을 상실하게 된다는 것은 현금청산자의 신탁재산이 조합에 귀속된다는 것”이라며 “별도의 소유권이전등기 절차를 거치지 않더라도 현금청산소송을 통해 청산이 이뤄지면 저절로 소유권은 확보되는 것”이라고 설명했다.

 

법무법인 동인의 맹신균 변호사는 “재건축의 경우 현금청산자의 신탁재산은 관행적으로 신탁을 말소하고 현금청산자에게 재산을 돌려준 후 다시 신탁을 받는 절차가 이행됐다”며 “하지만 대법원은 이러한 절차가 필요 없이 현금청산자의 신탁재산이 조합에 귀속된다고 정리한 것”이라고 판단했다.

 

다만 소유권이전등기 절차가 필요 없더라도 실무적으로는 소유권변경등기를 해야 소유권을 완벽하게 확보할 수 있다는 것이 전문가의 판단이다.

 

동양법무사사무소의 유재관 대표는 “이번 대법원의 판결은 현금청산자로 분류된 조합원의 신탁재산은 별도의 소유권이전등기 절차가 필요하지 않다는 취지”라며 “다만 현금청산자의 신탁재산을 법원의 허가를 얻어 고유재산으로 변경하는 소유권변경등기 절차는 이행해야 할 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

■ 전문가 시각

대법원이 현금청산자의 조합원 자격상실 기준일을 ‘분양신청기간 종료일 다음날’이라고 판결함에 따라 일선 조합에서는 관리처분계획 수립에 필요한 기준이 명확해지게 됐다.

 

그동안 업계에서는 현금청산자의 조합원 자격상실 여부에 대해서는 이견이 없었다. 문제는 조합원 자격상실 기준일이 언제냐는 것이었다. 현금청산을 받아야 조합원 자격이 상실되는지, 현금청산자로 확정됐다면 현금청산이 이뤄지지 않았더라도 조합원 자격이 상실된 것인지에 대해서는 논란이 됐던 것이다.

 

만약 현금청산을 받기 전까지 조합원 자격이 있는 경우 사업추진에 필요한 의결권을 행사할 수 있다는 문제가 발생한다. 즉 공사비를 증액하거나 관리처분계획을 수립하는데 필요한 의결권의 행사가 가능하다는 것이다.

 

실제로 그동안 업계에서는 현금청산자의 조합원 자격상실 기준일은 ‘현금청산을 받은 날’이라는데 무게추가 기울었던 게 사실이다. 국토해양부 역시 지난 2006년 12월 현금청산자의 조합원 자격 상실 시점에 대해 “정관에서 ‘분양신청 기간 내 분양신청을 하지 아니한 자는 조합원 자격을 상실한다’라고 규정되어 있다 하더라도 자격상실의 시점은 법령에서 규정한 토지등소유자의 자격을 상실(토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 상실)하는 시점으로 보아야 할 것”이라고 유권해석을 내놓은 바 있다.

 

또 하급심 법원 역시 “조합원의 결의가 필요한 경우 현금청산자라도 현금청산을 받지 않은 현금청산자라면 의결권을 행사할 수 있다”는 취지의 판결을 내렸었다.

 

이에 따라 그동안 조합에서는 현금청산자의 조합원 지위 인정으로 인해 사업 추진에 어려움을 겪어왔었다. 공사비 증액이나 관리처분계획과 같이 조합원의 동의가 필요한 경우 현금청산자의 동의를 받기 어려웠기 때문이다.

 

하지만 대법원이 현금청산자의 조합원 지위상실 기준일을 ‘분양신청기간 종료일 다음날’로 판결함에 따라 앞으로는 사업이 보다 원활하게 추진될 전망이다. 현금청산자의 경우 조합원 지위가 상실됨에 따라 총회참석권이나 의결권과 같은 권리도 없어졌다고 해석될 가능성이 높기 때문이다. 즉 공사비 증액이나 관리처분계획 수립 등과 같이 중요한 사업 단계에서 조합원의 의결이 필요한 경우 전체 조합원 수에서 현금청산자를 제외할 수 있는 근거가 마련된 것이다.

 

법률사무소 국토의 김조영 변호사는 “현금청산자에 대한 조합원 지위가 상실된다는 것은 종전 판례를 통해 익히 잘 알려져 있었지만 조합원 지위가 상실되는 기준일을 명시한 것은 이번이 처음”이라며 “그동안은 현금청산자가 현금청산을 받기 전까지 조합원 자격이 있다는 판결로 인해 관리처분 등 중요한 사업 단계에서 어려움을 겪었던 조합들에게 큰 도움이 될 수 있을 것”이라고 예상했다.

 

박일규 변호사는 “이번 대법원의 판결로 분양신청 후 개최되는 총회의 의사정족수를 명확하게 산출할 수 있게 됐다”며 “현금청산자의 경우 조합원 자격이 상실되기 때문에 총회 참석을 배제할 수 있어 사업이 보다 원활하게 추진될 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.