Q. 정비사업 계약을 하려고 합니다. 정비사업조합과의 계약방법이 여러 가지 있는 것으로 알고 있는데 각 방법의 특징을 알고 싶습니다.
A. 정비사업조합과 건설회사간의 계약방법은 공사비 지불방법에 따라 대물계약과 지분제계약 및 순수도급제계약으로 나누어 볼 수 있습니다. 이중 대물계약에 의해 정비사업이 진행되는 사례는 거의 없는 실정입니다.
1. 대물계약 건설회사가 제공하는 건설용역의 대가를 조합으로부터 금전으로 일부 변제 받고 일부는 주택과 상가 등의 부동산 소유권을 이전하는 형식을 취하는 계약방법을 말합니다. 이 방법은 부동산 가격이 상승기에 있을 때 시공사에 유리한 방법이고 부동산이 채권확보의 목적물이 되므로 채권확보에 용이합니다.
그러나 불량채권이 공사비에 충당될 수 있고, 공사비 명목으로 인수한 부동산의 환가과정을 거쳐서 현금화해야하는 점 및 소유권을 건설회사 앞으로 이전등기시 취득세를 부담해야하는 단점이 존재합니다.
2. 지분제계약 지분제계약이란 건설회사의 총수입금액이 조합으로부터 받은 정비사업에 대한 지분과 현금으로 구성되는 계약방법을 의미합니다. 따라서 건설회사의 공사수입은 정비사업 성과에 따라 유동적으로 변동하게 됩니다. 지분제계약에 따라 정비사업의 건설용역을 수행할 때는 시공사인 건설회사가 공사비를 직접 관리하므로 채권확보에 용이하며 정비사업에 대한 일정지분을 보유하게 되어 건설회사의 의사결정권이 어느 정도 확보되게 됩니다.
또한 분양가가 상승하게 되면 건설회사가 보유한 지분에 의해 건설회사에 유리하게 작용하는 결과를 가져옵니다. 그러나 건설회사는 공사자금 조달에 대한 책임을 일부 지게 되며 공사원가 상승 및 분양가 하락시 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.
3. 순수도급제계약 이 방법은 정비사업조합과 건설회사가 계약당시부터 공사단가와 공사금액을 미리 확정하여 계약하는 방법을 의미합니다. 즉, 건설회사의 수입금액은 계약시 약정한 금액으로 확정되고 정비사업의 사업성과는 정비사업조합에 귀속됩니다.
