건물완공 후 건축물대장이나 등기부에 구분건물로 등록이나 등기가 마쳐지기 전에 청산금 미지급을 이유로 그 신축건물의 대지에 가압류 등을 할 수 있을까.

가령, 갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료하여 준다거나 이와 같은 상태에서 법원이 토지만에 대한 가압류를 인용하여 줄 수 있을까. 최근 이와 관련한 가압류 때문에 이전고시가 문제되어 논란이 되고 있다.

이 문제를 해결하기 위해서는 첫째 구분소유의 성립요건이 무엇이고 성립시기가 언제인지, 둘째, 집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분행위의 효력은 어떠한지, 셋째, 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자의 의미가 무엇인지를 살펴보아야 한다.

우선, 구분소유의 성립요건 및 시기 등에 살펴보자.
집합건물법은 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고, 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라고 정의하고 있다.

그리고 이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라고 하고 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라고 한다.

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.

여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

따라서 갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 완성된 건물의 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료하여 준다거나 이와 같은 상태에서 법원이 토지만에 대한 가압류신청을 인용하여 준 경우에는 구분소유가 성립된 후의 처분행위에 해당한다.

다음으로 집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분행위의 효력을 보자. 집합건물법은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 그 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다.

위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다.

따라서 위와 같은 신탁등기나 가압류 전에 아파트의 각각의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 위 부동산담보신탁계약이나 가압류결정은 집합건물법 제20조에 위배되어 무효이다.

마지막으로 집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자의 의미에 관해 보자. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

이러한 사정을 고려하면, 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.

따라서 부동산담보신탁계약을 체결하거나 가압류를 신청할 당시 신축아파트의 외형이 완성된 사실을 안 이상 선의의 제3자에 해당하지 않는다.

결국 위 신탁등기나 가압류등기는 말소되어야 한다. 대법원도 같은 입장이다.

 

 

 

 

건물완공 후 건축물대장이나 등기부에 구분건물로 등록이나 등기가 마쳐지기 전에 청산금 미지급을 이유로 그 신축건물의 대지에 가압류 등을 할 수 있을까. 가령, 갑이 아파트를 신축하면서 내부 구분건물 각각에 대하여 분양계약을 체결한 후 토지에 관하여 을 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁등기를 경료하여 준다거나 이와 같은 상태에서 법원이 토지만에 대한 가압류를 인용하여 줄 수 있을까.

이 문제를 해결하기 위해 우선 구분소유의 성립요건 및 시기 등을 봐야한다. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

다음으로 집합건물 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지 처분행위의 효력을 보자. 집합건물법 제20조는 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 그 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다.

따라서 위와 같은 신탁등기나 가압류 전에 아파트의 각각의 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립한 이상 위 부동산담보신탁계약이나 가압류결정은 집합건물법 제20조에 위배되어 무효이다. 마지막으로 집합건물법 제20조 제3항의 선의의 제3자의 의미에 관해 보자. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

이러한 사정을 고려하면, 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다. 따라서 부동산담보신탁계약을 체결하거나 가압류를 신청할 당시 신축아파트의 외형이 완성된 사실을 안 이상 선의의 제3자에 해당하지 않는다. 결국 위 신탁등기나 가압류등기는 말소되어야 한다. 대법원도 같은 입장이다.