조합원간 형평성과 적정가격 유지가 중요
비교지 산정은 현금청산 금액산정과 직결

 

4. 종전자산 평가와 현금청산 평가의 차이점
구체적으로 양자의 평가 차이점을 설명하기에는 지면상 어려움이 있으므로 가격적인 측면에서 현금청산 평가시 종전자산 평가금액을 가감없이 잣대로 삼는 경우에 있어 발생할 수 있는 문제점을 중심으로 양자의 평가 차이점을 소개하고자 한다.

1) 기본적 사항의 차이(평가 목적 및 근거 법규의 차이)
필자는 재개발은 ‘개발이익을 배분하는 관리처분방식’인 반면, 토지보상법에 근거한 보상은 ‘개발이익을 배제하는 수용사용방식’으로 양자에는 근본적인 차이가 있다고 말한다. 즉, 종전자산 평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배의 기준(조합원별 출자자산의 상대적 가치비율의 산정 기준)이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있는 반면, 토지보상법에 의한 현금청산 평가(보상평가)는 공익사업을 시행함에 있어 보상가액을 정하기 위한 것으로서 정당한 보상액을 정하는 데 주된 목적이 있어 양자에 차이가 있는 것이다.

다시말하면, 종전자산 평가는 관리처분시 조합원이 납부해야하는 부담금 산정의 기준이 되므로 절대적인 가격보다 상대적인 가격, 즉 조합원간의 형평성과 적정한 가격균형유지가 무엇보다도 중요하게 된다.

한편, 평가의 근거 법규 또한 도정법상 양자의 평가에 대한 특별적 규정을 제외하고는 종전자산 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 현금청산 평가는 토지보상법으로서 양자에 차이가 있다.

2) 종전자산 평가금액을 현금청산 평가금액의 잣대로 삼을 수 있는 것인가?
먼저 앞에서 살펴본 바와 같이 종전자산 평가와 현금청산 평가의 근본적인 차이점에서 나타나는 개발이익에 대해서 살펴볼 필요성이 있다.

‘개발이익환수에 관한 법률’ 제2조에 의하면 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말하고 있다.

일반적으로 개발이익이란 개발 후 총 수입에서 총 사업비를 제외한 금액을 말하는 데 개인적으로 재개발·재건축사업에 있어 개발이익을 단계별로 살펴보면, △1단계 개발이익(종전자산 평가금액 자체에 반영된 개발이익) △2단계 개발이익(권리가액-종전자산 평가금액) △③3단계 개발이익(조합원 입주권 프리미엄: 일반분양가-조합원 분양가) △4단계 개발이익(분양권 프리미엄(시세차익): 입주 후 시세-일반분양가)으로 구분할 수 있다.

이하에서는 1단계, 2단계, 3단계 개발이익까지만의 개발이익을 개발이익의 범주에 두고 논조를 이어가고자 한다. 아쉽게도 3단계 개발이익(입주권 프리미엄)은 재개발·재건축사업의 특수성상 사업진행을 원활히 하기 위해 운영의 묘를 살리기 위한 측면에서 발생하는 개발이익으로서 개인적으로는 출자한 종전자산 가치비율에 따라 개발이익을 배분하는 비례율 방식하에서는 3단계 개발이익은 발생하지 않아야 하며 오히려 지분쪼개기 등 일부 부작용을 초래한 점도 없지 않으나 여기서는 제도 도입취지 및 실무상 통용되고 있는 점을 감안하여 3단계 개발이익까지 포함해서 설명하고자 한다.

과연 종전자산 평가금액을 현금청산 평가금액의 잣대로 삼는 경우 문제는 없는가? <표 1>에서 보는 바와 같이 1안), 3안)의 경우와 같이 개발이익이 완전히 배제되어 종전자산 평가가 이루어졌다면 양자의 평가에 기준시점 등 평가기준 및 방법적인 측면에서 차이가 있지만 종전자산 평가금액을 현금청산 평가금액의 잣대로 활용할 수 있다.

그러나 실무적으로는 4)안의 경우가 대부분으로 종전자산 평가시 사업구역내 거래되는 시장가격에 반영되어 있는 개발이익을 완전히 배제하고 평가하기 어려운 실정이다.

따라서 종전자산 평가금액에 개발이익이 반영된 2안), 4안)의 경우에는 종전자산 평가금액을 현금청산 평가금액의 잣대로 활용하여 종전자산 평가금액 대비 일률적인 상향평가가 이루어진다면 조합 입장에선 비용증가로 인하여 사업성 악화는 물론 자칫 대규모 분양신청 철회 또는 분양계약 미체결자가 증가되어 사업이 좌초될 수도 있으니 현금청산 평가시 종전자산 평가금액에 대한 면밀한 검토가 이루어져야 할 것이다.

물론, 종전자산 평가시점 이후 현금청산 평가시점까지의 정상지가상승분은 현금청산 평가시 포함되어야 한다. 그런데 오히려 구역 지정 등 당해 사업으로 인한 행위제한으로 구역내 거래가격이 낮게 거래될 수도 있고 구역 밖의 동류형 물건의 거래사례, 평가선례 등과의 비교분석시 종전자산 평가금액 보다 높게 현금청산 평가가 이루어질 수도 있으니 주의가 요구된다.

3) 기타 평가의 차이
종전자산 평가와 현금청산 평가의 근본적인 차이점은 앞서 설명한 바와 같이 개발이익의 배분 및 배제여부이며 기타 양자의 평가 차이점을 개략적으로 알아보면 ①기준시점 ②평가대상 목록 ③비교표준지 선정 ④감정평가업자 선정 ⑤ 불복절차 및 방법 등이 있다.

5. 현금청산 평가 체크리스트
현금청산 평가시 우선 앞에서 설명한 종전자산 평가와 현금청산 평가의 차이점에 주의하면서 평가시 꼭 짚고 넘어가야 할 체크리스트를 개략적으로 알아보면 ①당해 정비사업으로 인하여 용도지역 등 공법상 제한사항 변경여부(예, 1종일반주거→2종일반주거, 2종일반주거→3종 일반주거 등) ②구역내외 거래사례 시계열적 분석(구역지정이전~기준시점) ③구역내외 표준지공시지가 시계열적 분석(구역지정이전~기준시점) ④원가 및 사업성 분석(개발이익 배제논리로 사업성 분석은 반드시 필요치 않으나 자칫 총수익 대비 총비용이 초과한 경우는 사업자체가 좌초되는 경우가 발생할 수 있음에 유의) ⑤종전자산 평가금액과 비교분석(종전자산 평가와 현금청산 평가 차이점에 주의하면서 참고자료 분석활용) ⑥평가일정 체크(최근 재결신청청구와 관련한 대법원 판례로 자칫 조합에 의도치 않는 비용증가가 발생할 수 있음에 유의) 등이 있다.

특히, 비교표준지 선정은 현금청산 금액 산정과 직결되는 중요한 문제이기 때문에 구역내 표준지 공시지가에 개발이익이 반영되어 있는지?, 용도지역 등 공법상 제한사항이 변경되었는지? 등을 면밀히 분석하여 비교표준지 선정 기준(공간적, 시간적 기준 검토)에 부합하는 표준지 공시지가를 선정해야 한다.

또한, 일반적으로 구역 내 거래가격이 구역 밖 거래가격 보다는 높게 형성되나 오히려 구역지정으로 인한 행위제한 및 장기간 사업 표류 등으로 구역 내 거래가격이 낮게 형성될 수 있으니 이 점에 유의하여 당해 사업과 무관한 인근 및 유사지역의 동류형 물건의 거래가격을 면밀히 비교분석해 적정한 현금청산 평가가 이루어져야 할 것이다.

6.맺음말

종전자산 평가와 현금청산 평가의 차이점에 유의하여 현금청산 평가시 종전자산 평가금액 대비 일률적인 상향 또는 하향 평가는 지양하고 종전자산 평가금액을 면밀히 분석하여 개발이익이 포함되었는지 여부 및 사업구역 내외 거래사례, 평가선례 등을 종합적으로 검토해야 할 것이다.

그리고 현금청산비율이 무려 30~40%인 사업구역이 많아지고 있는 상황에서 자칫 과다한 현금청산 비용은 남아있는 조합원들의 부담증가는 물론 자칫 대거 현금청산 사태로 이어져 사업이 좌초될 수 있다는 점에 각별히 유의하여 관련규정에서 정한 평가기준 및 방법에 의해 적정한 현금청산 평가가 이루어져야 할 것이다.

한편, 실제 많은 사업구역에서 종전자산 평가금액 대비 막연히 몇 %이상으로 현금청산 평가가 이루어질 것이라 예상하고 일부 현금청산자가 증가하고 있는 점도 없지 않다.

따라서 조합은 현금청산에 대한 평가기준 및 절차 등을 사전에 조합원들에게 충분히 알려줘 선의의 피해자가 양산되지 않도록 각별히 주의해야 한다. 기회가 되면 다음호에서는 현금청산 평가의 한 부분인 영업손실평가에 대해 소개하기로 한다.